KOMMENTERET LOV

Denne lovtekst er offentliggjort af JURAPLEXUS og indeholder uofficielle paragrafoverskrifter og noter. Der tages derfor forbehold for fejl og mangler.

Selve lovteksten er ikke ophavsretligt beskyttet, men det er de uofficielle noter og overskrifter. Bemærk at der kan være sket ændringer i loven siden offentliggørelsen af denne udgave. Originale lovtekster (uden kommentarer) kan findes på retsinfo.dk.

Find flere kommenterede love på JURAPLEXUS.DK

Redaktør: Mikko Hollmén Olesen.

Kommentarer sidst opdateret d. 2014-01-23.
Oversigt (indholdsfortegnelse)

Kapitel 1   Lovens anvendelsesområde

Kapitel 2   Lejeaftalen

Kapitel 3   Lejefastsættelse, lejeregulering og ændring af lejevilkår

Kapitel 4   Vedligeholdelse, forsinkelse og lejerens mangelsbeføjelser

Kapitel 5   Udlejerens adgang til det lejede og udlejerens ret til at foretage ændringer i det lejede m.v.

Kapitel 6   Forbedringer

Kapitel 7   Lejerens brug af det lejede

Kapitel 8   Betaling af leje

Kapitel 9   Betaling for varme og vand m.v.

Kapitel 10   Brugsrettens overgang til andre

Kapitel 11   Opsigelse

Kapitel 12   Ophævelse

Kapitel 13   Lejerens fraflytning

Kapitel 14   Tvistebehandling

Kapitel 15   Opsigelse som følge af ekspropriation eller til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation

Kapitel 16   Lejeaftaler indgået inden den 1. januar 2000

Kapitel 17   Ikrafttrædelsesbestemmelser m.v.

Den fulde tekst

Bekendtgørelse af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (erhvervslejelov)

Herved bekendtgøres lov nr. 934 af 20. december 1999 om leje af erhvervslokaler m.v. (erhvervslejelov), med de ændringer, der følger af § 1 i lov nr. 447 af 7. juni 2001, § 1 i lov nr. 1235 af 27. december 2003, § 38 i lov nr. 585 af 24. juni 2005, § 14 i lov nr. 606 af 24. juni 2005 og § 2 i lov nr. 453 af 22. maj 2006.

Kapitel 1

Lovens anvendelsesområde

[ Lovens anvendelsesområde ] § 1. Loven gælder for leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse.

Om anvendelsen af loven på lejeaftaler indgået før år 2000 se § 86 og § 89.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 1

    Det foreslås i stk. 1, at loven skal gælde for de samme lejeforhold, som er omfattet af den gældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. denne lovs § 1, stk. 1.

    Dette indebærer, at loven skal gælde for såvel leje som fremleje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Det er i øvrigt hensigten, at der skal gælde den samme afgrænsning for lovens anvendelsesområde, som i dag gælder for lejelovens § 1 med hensyn til lejebegrebet og begrebet hus eller husrum.

    Det foreslås, at loven som udgangspunkt skal indeholde al regulering af lejeforholdet mellem lejer og udlejer, således at de omfattede lejeforhold ikke samtidig skal være reguleret af andre lejelove. Lov om leje skal således ikke længere gælde for de lejeforhold, der er omfattet af nærværende forslag. På de områder, hvor der skal gælde ensartede regler for private boliger og erhvervslejemål, er det hensigten, at disse regler skal indeholdes i begge love. I de tilfælde, hvor lejeloven regulerer forhold, der ikke er reguleret i nærværende lovforslag, bliver lejeloven således ikke »tilbagefaldslov«, således som det er tilfældet i dag, jf. erhvervslejereguleringslovens § 2, stk. 2.

    Lovforslaget omfatter som hidtil i den gældende erhvervslejereguleringslov såvel erhvervslejemål beliggende i private udlejningsejendomme som erhvervslejemål beliggende i ejendomme, der tilhører almene boligorganisationer.

    I bestemmelsens stk. 1 præciseres det, at det er afgørende for, om en lejeaftale er omfattet af lovens bestemmelser, om lokalerne ifølge aftalen udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Den faktiske anvendelse er således ikke afgørende for, om loven finder anvendelse. Bestemmelsen får dermed en udformning, der svarer til den måde, hvorpå erhvervslejereguleringslovens § 1, stk. 1, hidtil i praksis er blevet fortolket. Der er således ikke tale om en realitetsændring.

    Efter den nugældende lejelovgivning betragtes de såkaldte blandede lejemål som en helhed, hvor lejelovgivningens regler om beboelseslejligheder finder anvendelse, jf. den nugældende lejelovs § 3, 1. pkt. Er der tale om et blandet lejemål, hvor beboelses- og erhvervsdelen er beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder erhvervslejereguleringslovens regler - der alene indeholder regler om lejefastsættelse - for erhvervsdelen, jf. den nugældende lejelovs § 3, 2. pkt., og erhvervslejereguleringslovens § 1, stk. 2.

    Princippet om, at blandede lejemål betragtes som boliger omfattet af den nugældende lejelov, videreføres. Som konsekvens heraf foreslås i stk. 2, at erhvervsdelen i et blandet lejemål, hvor beboelses- og erhvervsdelen er beliggende i hver sin fysiske enhed, skal være omfattet af lejefastsættelsesreglerne i denne lov, det vil sige §§ 9, 10, 11, 12 og 13 i forslagets kapitel 3 om lejefastsættelse, lejeregulering og ændring af lejevilkår. I perioden 1. januar 2000 til 31. december 2002 gælder lejefastsættelsesreglerne i kapitel 16 for erhvervsdelen.

    Det foreslås desuden, at erhvervsdelen i et blandet lejemål, hvor beboelses- og erhvervsdelen er beliggende i hver sin fysiske enhed, skal være omfattet af forslagets §§ 31 og 32 om forbedringsforhøjelser. I alle andre relationer end lejefastsættelse og forbedringsforhøjelser vil et blandet lejemål, hvor erhvervsdelen er fysisk adskilt, være omfattet af reglerne om beboelseslejemål i lov om leje eller lov om leje af almene boliger.

    Bestemmelsen i forslagets stk. 3, er identisk med de gældende bestemmelser i erhvervslejereguleringslovens § 1, stk. 3, og lejelovens § 1, stk. 2, hvorefter loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde. Bestemmelsen foreslås videreført uændret.


[ Blandede lejemål ] Stk. 2. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder §§9-13, 31 og 32for de lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse.

[ Uanset betalingsform ] Stk. 3. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder med arbejde.

[ Viger for særlovgivning ] § 2. Loven gælder ikke, i det omfang lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 2

    Bestemmelsen er identisk med § 2, stk. 1, i erhvervslejereguleringsloven og § 2, stk. 1, i lejeloven. Som eksempler på lovgivning med særlige regler, der træder i stedet for reglerne i nærværende forslag, kan nævnes lov om Københavns Frihavn (lov nr. 141 af 31. marts 1960) og lov om benzinforhandlerkontrakter (lov nr. 234 af 6. juni 1985, ændret ved lov nr. 376 af 7. juni 1989).


[ Definition: Ejendom ] § 3. Ved én ejendom forstås i denne lov

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 3

    Loven regulerer som udgangspunkt lejeforholdet mellem udlejer og lejeren af lokaler.

    I bestemte sammenhænge skal det konkrete lejeforhold imidlertid vurderes i forhold til forholdene i ejendommen. Det foreslås derfor som noget nyt i forhold til den gældende lovgivning for erhvervslejeforhold, at det defineres i loven, hvad begrebet »en ejendom« omfatter i erhvervslejeloven. Bestemmelsen indeholder derfor en definition af en ejendom.

    Som eksempel på en situation, hvor der er behov for at kunne definere en ejendom, kan nævnes det i forslagets § 45, stk. 2, nævnte forbrugsregnskab for ejendommen.

    Forslaget tager udgangspunkt i gældende retspraksis, hvorefter det lejeretlige ejendomsbegreb svarer til det tingsretlige ejendomsbegreb, således som det er fastlagt i udstykningslovens § 2, ejerlejlighedslovens ejendomsbegreb, jf. ejerlejlighedslovens § 4, stk. 1, og ejendomsbegrebet i tinglysningslovens § 19 om bygninger på lejet grund med eget ejendomsblad i tingbogen. Dette ejendomsbegreb fremgår af den foreslåede § 3, nr. 1- 4.


1) ét matrikelnummer,

2) flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet,

3) bygning på lejet grund, som har eget ejendomsblad i tingbogen, eller

4) én ejerlejlighed.

[ Fravigelige regler gælder ] § 4. Lovens fravigelige bestemmelser finder anvendelse, medmindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer eller må anses for indeholdt i aftalen.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 4

    Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 2, anses en lejeaftale for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

    Det har i praksis givet anledning til fortolkningsproblemer, at der efter lejelovens § 4, stk. 2, gælder en speciel regel om, at ændring af lejerens retsstilling til skade for lejeren i forhold til retsstillingen efter loven skal være udtrykkelig.

    Det foreslås derfor, at kravet om, at aftalen udtrykkeligt skal tage stilling til en fravigelse af lejelovgivningens regler, ikke medtages. Herefter vil det bero på en fortolkning af aftalen efter aftalerettens almindelige regler, om der i et konkret tilfælde er aftalt en fravigelse.

    Den foreslåede bestemmelse svarer til bl.a. købelovens, forsikringsaftalelovens og kommissionslovens bestemmelser.


Kapitel 2

Lejeaftalen

[ Lejeaftalen: Skriftlighed ] § 5. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det.

§ 5 kan ikke ved aftale fraviges  til skade for lejeren, jf. § 8.

Af By- og Boligministeriets tjekliste af 16.12.1999 fremgår flg.:

"Erhvervslejeloven er en lov, der bygger på en høj grad af aftalefrihed. Aftalefriheden betyder, at udlejer og lejer - udover lejens størrelse og regulering - skal tage stilling til en række spørgsmål, f.eks. om lejeforholdets varighed, fordelingen af vedligeholdelsespligten, lejers afståelsesret, erstatning osv. Lejens størrelse bør afspejle, hvilke øvrige vilkår, man har forhandlet sig frem til.

Samtidig stiller aftalefriheden nogle krav til både lejer og udlejer om at "være vågne", når der forhandles en lejekontrakt om et erhvervslejemål.

[...]

Parterne bør indgå en skriftlig lejekontrakt, selv om dette ikke er et krav ifølge loven.

Der gælder ikke særlige regler for udformningen af lejekontrakten. Der er heller ikke krav om anvendelse af specielle blanketter el.lign."


Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 5

    Bestemmelsen indeholder de ufravigelige krav som ifølge lovforslaget stilles til lejeaftalen.

    Bestemmelsen i stk. 1 om skriftlighed, er identisk med § 4, stk. 1, i den nugældende lejelov.

    Forslagets stk. 2 svarer til lejelovens § 4, stk. 4, hvorefter det skal udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter lejeren ud over lejen skal betale vedrørende det lejede, bortset fra, at ordet »udtrykkeligt« ikke er medtaget, jf. bemærkningerne til forslagets § 4. Udgangspunktet er fortsat, at virkningen af, at lejeaftalen ikke indeholder de krævede oplysninger, er, at udlejeren ikke kan opkræve de pågældende udgifter. Det foreslås dog, at udlejeren skal kunne opkræve de pågældende udgifter, hvis udlejeren kan godtgøre, at de manglende oplysninger i lejeaftalen ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

    Der henvises nærmere til bemærkningerne til forslagets § 10.

    Forslagets stk. 3 vedrørende oplysning om udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet, svarer til lejelovens § 4, stk. 5, bortset fra, at ordet »udtrykkeligt« ikke er medtaget, jf. bemærkningerne ovenfor til forslagets § 4.

    Det foreslås endvidere i stk. 4, som noget nyt, at det i lejeaftalen skal oplyses, hvilket skatte- og afgiftsniveau der er indregnet i lejen. Dette indebærer, at udlejeren skal oplyse det tidspunkt, de i lejen indregnede skatter og afgifter knytter sig til. Er der tale om flere datoer, skal alle datoer oplyses.

    Såfremt udlejeren undlader at give oplysninger om niveauet i lejeaftalen, lægges det til grund, at der er indregnet de skatter og afgifter på ejendommen, som påhviler ejendommen på det tidspunkt, hvor lejeforholdet begynder, og som var kendt på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået, fordi udlejeren har modtaget meddelelse herom.

    Den foreslåede bestemmelse stiller lejerne, som de kunne påregne at være stillet, hvis lejen var fastsat på grundlag af et aktuelt udgiftsniveau på tidspunktet for aftalens indgåelse.

    I de tilfælde, hvor udlejeren ikke har oplyst i aftalen, hvilken dato skatter og afgifter knytter sig til, vil bestemmelsen være til hinder for, at en udlejer på et tidspunkt, hvor lejen i ejendommens lejemål i en længere periode ikke har været reguleret for stigninger i skatter og afgifter, kræver regulering af lejen i forhold til et skatte- og afgiftsniveau, der er lavere end niveauet ved lejeaftalens indgåelse.

    Det bemærkes, at lovforslaget ikke indeholder en bestemmelse som lejelovens § 5, stk. 1, om blanketter. Det bemærkes endvidere, at lovforslaget ikke indeholder en bestemmelse svarende til den gældende erhvervslejereguleringslovs § 9. Der henvises til bemærkningerne til forslagets § 9.


[ Lejeaftalen: Indholdskrav ] Stk. 2. Det skal specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejen skal betale til udlejeren vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholder lejeaftalen ikke en eller flere afdisse oplysninger, kan udlejeren ikke opkræve den ellerde pågældende udgifter, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

Som udgangspunkt er gælder der aftalefrihed, hvad angår hvilke udgifter lejer skal betale. Udgifterne skal dog fremgå af lejeaftalen, ligesom de skal specificeres.

Således kan f.eks. driftsudgifter kun opkræves, hvis de specificeres nærmere i lejeaftalen. Driftsudgifter kan bl.a. udgøre omkostninger til rengøring af fællesarealer, snerydning, vicevært, henlæggelser til tekniske installationer mv.

Der stilles ikke krav om, at udgifter som skal afregnes  direkte med leverandøren specificeres.

Af By- og Boligministeriets tjekliste af 16.12.1999 fremgår flg.:

"Bestemmelsen stiller nogle krav til udlejeren om, hvilke oplysninger, udlejeren skal give i lejekontrakten.
Udlejeren skal blandt andet ifølge § 5, stk. 2 oplyse om, hvilke typer udgifter der skal betales til udlejeren ud over lejen. Udlejeren skal også anslå størrelsen af den enkelte udgift.

Denne oplysningspligt gælder ifølge § 5, stk. 3 også for udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet, bortset fra udgifter til brændsel.

Virkningen af, at udlejeren ikke har oplyst dette i lejekontrakten, er, at udlejeren ikke kan opkræve udgiften hos lejeren, bortset fra i sådanne tilfælde, hvor lejeren ikke er blevet stillet dårligere ved den manglende oplysning, f.eks. fordi lejeren på anden måde har fået at vide, at lejeren skal betale udgiften."

[ Lejeaftalen: Indholdskrav (forbrugsregnskab mv.) ] Stk. 3. Det skalendvidere specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i forbrugsregnskabet, jf. § 45, stk. 2. Stk. 2, 2.-4. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

[ Lejeaftalen: Indholdskrav (Datoangivelse) ] Stk. 4. I lejeaftalen skal det oplyses, hvilken dato der tages udgangspunkt i ved regulering for fremtidige skatte- og afgiftsændringer efter §§ 10-12. Har udlejeren undladt at give disse oplysninger, lægges ved regulering af lejen, jf. §§ 10-12, den størrelse af skatter og afgifter til grund, som påhviler ejendommen ved lejeforholdets begyndelse, og som er meddelt udlejeren ved lejeaftalens indgåelse.

[ Gyldig uden tinglysning ] udgangspunkt praeceptivnormal § 6. Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.

§ 6 kan ikke ved aftale fraviges  til skade for lejeren, jf. § 8.

Af By- og Boligministeriets tjekliste af 16.12.1999 fremgår flg.:

"Lejekontrakter, der indgås den 1. januar 2000 eller senere, er fritaget for stempelpligt.

Det er kun nødvendigt at tinglyse en lejekontrakt, hvis der er aftalt rettigheder for lejeren, som ikke følger af loven. Lejekontrakten får ved tinglysningen den prioritetsstilling, som følger af aftalen eller tinglysningslovgivningen."

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 6

    Det foreslåede stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 7, stk. 1, hvorefter lejerens rettigheder efter loven og aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når beløbene tilsammen ikke overstiger et halvt års leje, er beskyttet mod godtroende omsætningserhververe og retsforfølgende kreditorer uden tinglysning.

    Derimod er aftalte rettigheder, som er videregående end de i stk. 1 nævnte rettigheder, ikke beskyttet mod disse erhververe og kreditorer uden tinglysning.

    Den gældende bestemmelse i lejelovens § 7, stk. 1, 3. pkt., om, at lejerens krav ved lejeforholdets ophør skal være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, har i praksis givet anledning til problemer for panthavere og andre rettighedshavere over ejendommen, idet det har været vanskeligt at skaffe sig overblik over, om der ville kunne fremkomme sådanne lejerkrav mod ejendommens ejer.

    Det foreslås derfor i overensstemmelse med Lejelovskommissionens forslag, at der i lovens stk. 2, 2. pkt., medtages et forslag om, at i de tilfælde, hvor der af lejeren udtages stævning i en sag om krav efter bestemmelsens stk. 1, skal bekræftet genpart af stævningen tinglyses på ejendommen. Denne pligt påhviler lejeren.

    Bestemmelsen tager ligesom den gældende § 7 i lejeloven alene sigte på ejerskiftesituationer og andre tilfælde, hvor ejerbeføjelser overgår til andre, f.eks. ved konkurs og brugeligt pant.

    Hvis tinglysningen ikke finder sted, risikerer lejeren at miste muligheden for at gøre kravet gældende mod den nye ejer, jf. tinglysningslovens § 1, hvorefter en ret over en fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Tinglysningen sker i overensstemmelse med reglerne i tinglysningslovens § 12, stk. 4. Dette indebærer, at der skal træffes beslutning af retten om tinglysning af genparten af stævningen, før tinglysning kan ske. Efter praksis er det et krav, at stævningen er forkyndt for sagsøgte, før tinglysning kan ske. Der vil derfor forløbe en periode, hvis længde sagsøger ikke er herre over. Det foreslås derfor, at tinglysning skal ske uden ugrundet ophold, idet der således ikke stilles krav om, at tinglysningen skal være sket inden for 1 års-fristen.

    Ved at indføre en bestemmelse om, at stævningen skal tinglyses på ejendommen, vil fremtidige erhververe og panthavere i et vist omfang få mulighed for at beskytte deres interesser.

    Det er ikke i øvrigt ved de foreslåede ændringer i stk. 2 tilsigtet at ændre den bestående retstilstand på området.

    Det foreslås, at bestemmelsen i lejelovens § 7, stk. 2, 1. pkt., om, at en lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, kan kræve aftalen tinglyst, ikke medtages. Det følger af tinglysningslovgivningen, at videregående rettigheder skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod kreditorer og aftaleerhververe i god tro.

    Det foreslås ikke at videreføre bestemmelsen i lejelovens § 7, stk. 2, 2. pkt., om, at den tinglyste aftale om videregående rettigheder skal respektere dels størst mulige offentlige lån til enhver tid, dels andre pantehæftelser og byrder, som var tinglyst på ejendommen ved aftalens anmeldelse til tinglysning. Den gældende bestemmelse kan fraviges ved aftale. Ved at udelade den tydeliggøres det, at prioritetsstillingen er et aftalespørgsmål. Uden særlig aftale opnås prioritetsstilling i henhold til tinglysningslovgivningens regler.

    Endelig foreslås det, at bestemmelsen i den gældende lejelovs § 7, stk. 3, om lejerens ret til at lade aftalen tinglyse, hvis ikke ejeren har gjort det senest 1 uge efter, at lejeren har forlangt det, ikke medtages i den nye erhvervslejelov. Ligeledes foreslås den gældende § 7, stk. 4, om udlejerens ret til at lade aftalen aflyse efter lejerens fraflytning, ikke medtaget. Bestemmelserne anses for at være overflødige. Tinglysning og aflysning af sådanne aftaler vil herefter være omfattet af almindelige tinglysningsretlige regler, hvorefter det er den, som har en rettighed over en ejendom, der kan kræve rettigheden tinglyst eller aflyst.


[ Frist, hvis ny ejer; tinglysning ] modifikation Stk. 2. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter stk. 1 dog være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt. Endvidere skal bekræftet genpart af stævningen tinglyses uden ugrundet ophold, jf. tinglysningslovens § 12, stk. 4.

[ Urimelige aftaler ] § 7. En lejeaftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36.

Der er tale om en aftaleretlig generalklausul (jf. også henvisningen til aftalelovens § 36).

Af By- og Boligministeriets tjekliste af 16.12.1999 fremgår flg.:

"Hvis f.eks. en forskel i styrkeforholdet mellem parterne har ført til en urimelig aftale, kan boligretten/voldgiftsretten tilsidesætte en sådan aftale helt eller delvis."

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 7

    Som det fremgår af de almindelige bemærkninger, foreslås det i nærværende lovforslag, at der sker en liberalisering af lejelovgivningens gældende regler om udlejning af erhvervslejemål. Parterne i lejeforholdet skal herefter som overvejende hovedregel frit kunne aftale de enkelte vilkår for lejeforholdet. Efter forslaget skal parterne f.eks. frit kunne indgå aftale om lejens størrelse og lejens regulering, jf. forslagets § 9, ligesom reglerne for en række andre lejevilkår skal kunne fraviges ved aftale.

    I forslaget opretholdes dog for visse lejevilkår fortsat ufravigelige (præceptive) lovbestemmelser, der finder anvendelse, uanset hvad parterne måtte have aftalt, jf. de almindelige bemærkninger til forslaget.

    Udover de præceptive bestemmelser er aftalefriheden på en række områder foreslået suppleret af deklaratoriske bestemmelser, dvs. bestemmelser, der finder anvendelse, med mindre parterne har aftalt andet.

    En model med øget aftalefrihed fordrer imidlertid, at parterne i højere grad end tidligere tager stilling til lejekontraktens enkelte vilkår ved aftalens indgåelse. Ved indgåelse af aftaler om udleje af erhvervslokaler vil der i nogle situationer kunne forekomme forskel i styrkeforholdet mellem aftaleparterne, og parterne vil, såfremt de ikke er lejeretskyndige, kunne have behov for at søge sagkyndig bistand.

    Det er særligt kendetegnende for erhvervslejeaftaler, at aftaleforholdet kan løbe over en lang årrække. Parterne vil derfor være bundet af en aftale, som kan være indgået for mange år siden, og hvor de forhold, der forelå på aftaletidspunktet, kan have ændret sig væsentligt med den konsekvens, at en aftale eller et vilkår heri forekommer urimeligt.

    På denne baggrund og da der med dette forslag ikke længere i samme omfang som tidligere er regler til beskyttelse af lejeren, vurderes det, at der er behov for på anden måde at beskytte den svage part i lejeforholdet. Dette behov forstærkes af, at lovforslaget ikke indeholder en bestemmelse som den såkaldte blanketbestemmelse i den gældende lejelovs § 5, stk. 1. Efter denne bestemmelse skal ved anvendelse af blanketter de bestemmelser i lejeaftalen, der pålægger lejeren større forpligtelser, eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.

    Aftalelovens § 36 er en generalklausul, der giver mulighed for tilsidesættelse af urimelige aftaler og aftalevilkår, men bestemmelsen har i retspraksis ikke været anvendt i erhvervslejeforhold. Det har derfor været overvejet, om aftalelovens § 36 udgør et tilstrækkeligt værn mod urimelige aftaler og aftalevilkår i erhvervslejeforhold. Det vurderes, at der er behov for at fremhæve, at der kan være grund til at anvende denne generalklausul i erhvervslejeforhold ved at indsætte § 7 i forslaget.

    Det foreslås derfor i bestemmelsen, at en lejeaftale skal kunne ændres eller tilsidesættes helt eller delvist, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36.

    Formålet med bestemmelsen er at fremhæve, at aftalelovens § 36 finder anvendelse i erhvervslejeforhold for derved at understrege, at parterne i et erhvervslejeforhold er beskyttet mod urimelige aftaler og aftalevilkår.

    Ved afgørelse af om det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre en aftale eller et aftalevilkår gældende, skal der efter aftalelovens § 36 tages hensyn til forholdene ved lejeaftalens indgåelse, lejeaftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder.

    Bestemmelsen kan tænkes anvendt f.eks. i den situation, hvor en væsentlig uligevægt i parternes forhandlingsmæssige eller økonomiske styrke ved aftalens indgåelse har bevirket en urimelig aftale. En aftale kan f.eks. være urimelig, hvis det er aftalt, at lejeren i forbindelse med opsigelse efter 8 år, jf. forslagets § 14, ikke kan kræve erstatning. En sådan aftale kan ifølge loven indgås frit, men vil konkret, f.eks. på grund af lejerens særlige ukyndighed, kunne være urimelig.

    Ved vurderingen af parternes forhandlingsmæssige styrke ved aftalens indgåelse vil der kunne tages hensyn til, om parterne har været i besiddelse af behørig information om de med aftalen forbundne konsekvenser, herunder om parterne har været repræsenteret af advokat eller anden rådgiver.

    Et moment, der kan indgå i vurderingen af, om en part er blevet behørigt informeret, kan også være, om den svage part har været i besiddelse af den af By- og Boligministeriet udarbejdede vejledning til brug for indgåelse af erhvervslejekontrakter (checkliste).

    Bestemmelsen kan endvidere tænkes anvendt i tilfælde, hvor der er tale om en langvarig lejekontrakt, hvor parterne ved lejeaftalens indgåelse ikke har kunnet forudse en senere udvikling, men hvor tiden efter en årrække må anses at være løbet fra nogle af klausulerne i lejeaftalen.


[ Ufravigelighed af kapitel 2 ] § 8. Reglerne i §§ 5 og 6 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren. § 7 kan ikke fraviges ved aftale.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 8

    Det foreslås, at reglerne i §§ 5 og 6 ikke ved aftale skal kunne fraviges til skade for lejeren. Den foreslåede generalklausul i § 7 kan i sagens natur ikke fraviges ved aftale, hvilket foreslås præciseret.


Kapitel 3

Lejefastsættelse, lejeregulering og ændring af lejevilkår

[ Lejen størrelse: Aftale ] udgangspunkt § 9. Fastsættelse af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens regulering i lejeperioden sker efter parternes aftale.

Se §§ 80 ff. om lejeregulering, når lejeaftalen er indgået inden 1. januar 2000.

Reglerne om reguleringer og opkrævning af udgifter afhænger af, hvilken udgiftstype reguleres/opkræves:
- Skatter, afgifter, kloak, renovation, energimærkning mv. (§§ 10 ff.)
- Selve huslejen (§ 13, eller ved lejeaftaler fra før år 2000, § 81 og § 83.)
- Udlejers forbedringer (§ 31 f.)
- Varme og varmt vand (§ 45 f.)
- A conto bidrag til forbrugsudgifter (§ 48)
- Andre udgifter (herunder driftsudgifter) skal være specificeret i lejeaftalen, jf. § 5, stk. 2.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 9

    Efter den nugældende erhvervslejereguleringslov er udgangspunktet, at parterne ved lejeaftalens indgåelse frit kan aftale lejens størrelse. Aftales der en leje, der væsentligt overstiger det lejedes værdi, kan lejeren herefter tidligst forlange lejen nedsat til det lejedes værdi 4 år efter lejeforholdets begyndelse, ligesom udlejeren tidligst 4 år efter lejeforholdets begyndelse kan fremsætte krav om en lejeforhøjelse. I lejeperioden kan hver af parterne ligeledes kun hvert 4. år kræve lejen reguleret efter det lejedes værdi. Reglerne om regulering af lejen efter det lejedes værdi kan ikke fraviges til skade for lejeren og kan kun fraviges i lejeaftaler, indgået efter den 31. december 1991 i »skræddersyet nybyggeri«, jf. erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 3.

    Efter de gældende regler kan det aftales, at lejen (evt. tillige) skal kunne reguleres i medfør af særlige reguleringsklausuler. Er det aftalt, at lejen skal reguleres efter sådanne klausuler, stiller loven imidlertid særlige krav til aftalens indhold med hensyn til regneeksempler m.v., jf. erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4.

    Det følger endvidere af den gældende erhvervslejereguleringslovs § 9, stk. 2, at udlejer og lejer, hvis der er tillagt lejeren afståelsesret og genindtrædelsesret af et omfang mindst svarende til det fastsatte i § 74 a i den nugældende lejelov, gensidigt kan fraskrive sig retten til at kræve lejen reguleret under henvisning til det lejedes værdi i op til 8 år ud over de i lovens §§ 3 og 5 nævnte 4 år.

    Ovennævnte bestemmelser foreslås erstattet af § 9 i nærværende forslag, hvorefter fastsættelsen af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens senere regulering under lejemålets beståen overlades til parternes frie aftale. Med forslaget overlades det til parterne frit at aftale begyndelseslejen, samt hvor ofte og hvordan lejen reguleres.

    I stk. 2 foreslås, at lejen anses for at udgøre det beløb, der svarer til markedslejen for det pågældende lejeforhold, hvis lejens størrelse ikke er aftalt. Forslaget er en konsekvens af, at begrebet det lejedes værdi ikke videreføres, men erstattes af begrebet markedsleje.

    Stk. 2 henviser til § 13, stk. 1, 2. og 3. pkt., og dermed til den definition af begrebet markedsleje, som er angivet i § 13, stk. 1. Varslingstidspunktet efter § 9, stk. 2, er det tidspunkt, hvor den ene af parterne forlanger lejens størrelse fastsat.

    Den foreslåede bestemmelse skal ses i sammenhæng med forslaget om at opretholde et deklaratorisk regelsæt omfattende forbedringsforhøjelser og skatte- og afgiftsforhøjelser, jf. forslagets kapitel 6 og §§ 10-12.

    Endelig skal forslaget ses i sammenhæng med, at der i § 13 foreslås en adgang for begge parter i lejeforholdet til at kunne kræve lejen reguleret, således at den svarer til markedslejen, dvs. den leje som en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale for det pågældende lejeforhold. Bestemmelsen kan fraviges ved parternes aftale. Parterne kan både hver for sig og gensidigt give afkald på regulering til markedslejen, og der stilles ikke særlige krav til en aftale herom.

Til §§ 10-12

    Forslaget er med få ændringer en videreførelse af reglerne i erhvervslejereguleringslovens §§ 6-8 om varsling af lejeforhøjelse for skatter og afgifter.

    § 10, stk. 1, der svarer til den gældende § 6, stk. 1, i erhvervslejereguleringsloven om udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelse ved stigning i de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, foreslås videreført uændret.

    Stk. 2, der svarer til den gældende § 6, stk. 2, i erhvervslejereguleringsloven om udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelse efter stk. 1 i fredede ejendomme, uanset om ejendommen er fritaget for ejendomsbeskatning, foreslås videreført uændret.

    Efter den gældende bestemmelse i erhvervslejereguleringslovens § 6, stk. 3, fordeles lejeforhøjelsen i forhold til den gældende leje eller, hvor der ikke er fastsat nogen leje, lejeværdi.

    Det foreslås i § 10, stk. 3, at en skatte- og afgiftsstigning skal fordeles i forhold til den leje, der faktisk betales på varslingstidspunktet. Lejeforhøjelser, der er varslet inden varslingen af skatte- og afgiftsforhøjelsen, men som ikke er trådt i kraft endnu, skal således ikke medtages ved fastsættelsen af fordelingsgrundlaget. Hvis der ikke er aftalt nogen leje mellem parterne, fordeles lejeforhøjelsen i forhold til den leje, der svarer til markedslejen for et lejeforhold af tilsvarende karakter.

    Stk. 4 om varsling af lejeforhøjelse, der svarer til den gældende erhvervslejereguleringslovs § 6, stk. 4, foreslås videreført uændret.

    Det fremgår af den gældende bestemmelse i erhvervslejereguleringslovens § 6, stk. 5, at kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

    Det foreslås, at udgangspunktet fortsat skal være ugyldighed, hvis disse krav ikke er opfyldt.

    En ubetinget ugyldighedsvirkning af formelle mangler kan føre til urimelige resultater for udlejeren, især i tilfælde, hvor fejlen har været undskyldelig og ubetydelig, og hvor den økonomiske virkning af ugyldighed er stor. Heroverfor står lejerens behov for, at udlejeren overholder de krav, der stilles til en varsling.

    I de tilfælde, hvor en formel fejl ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling, foreslås det derfor, at manglen i det konkrete tilfælde ikke skal føre til ugyldighed.

    Det foreslås i § 10, stk. 5, om formelle mangler ved varslingen, at kravet om lejeforhøjelse bevarer sin gyldighed, hvis udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

    Stk. 6 om lejerens indsigelsesadgang foreslås videreført uændret.

    § 11, stk. 1, er som udgangspunkt en videreførelse af erhvervslejereguleringslovens § 7, stk. 1, om udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelse, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter. Bestemmelsen foreslås dog udformet, så udgifter i medfør af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger også bliver omfattet af adgangen til at kræve lejeforhøjelse.

    Efter den foreslåede bestemmelse i § 45, stk. 4, skal der ikke aflægges et forbrugsregnskab, såfremt udlejeren ikke leverer varme og varmt vand, og lejernes vandforbrug ikke afregnes på grundlag af fordelingsmålere. I sådanne tilfælde kan udgifter til energimærkning og udarbejdelse af energiplan m.v. samt udgifter til kontrolmåling, justering og rensning af oliefyringsanlæg m.v., jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, opkræves efter reglerne i § 11. De nævnte udgifter kan ikke samtidig opkræves over forbrugsregnskabet og som en afgift efter § 11, stk. 1.

    Stk. 2 svarer til erhvervslejereguleringslovens § 7, stk. 2, og foreslås videreført uændret.

    § 12 om lejenedsættelse som følge af bortfald eller nedsættelse af de i §§ 10 og 11 nævnte skatter, afgifter eller bidrag, svarer til erhvervslejereguleringslovens § 8. Den gældende bestemmelse i erhvervslejereguleringslovens § 8, stk. 1, 2. pkt., vedrørende fredede ejendomme har dog givet anledning til nogen usikkerhed i praksis. Bestemmelsen foreslås derfor ændret således, at der i fredede ejendomme efter § 10, stk. 2, som en del af lejen kan opkræves et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, hvis ejendommen ikke var fredet. Dette indebærer, at udlejeren skal nedsætte lejen, såfremt der sker et fald i den ejendomsskat, som ville kunne opkræves, hvis ejendommen ikke var fritaget.

    Fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, er fritaget for ejendomsbeskatning efter reglerne i §§ 7, stk. 1, litra d, og 23 A, stk. 3, i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme. Dette indebærer, at sådanne ejendomme er fritaget for kommunal grundskyld, amtskommunal grundskyld og dækningsafgift til primærkommunerne.

    Stk. 2 svarer til den gældende erhvervslejereguleringslovs § 8, stk. 2.


[ Lejen ikke aftalt ] modifikation Stk. 2. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der svarer til markedslejen for det pågældende lejeforhold, jf. § 13, stk. 1, 2. og 3. pkt.

Se § 13.

[ Forhøjelse pga. skatter/afgifter ] § 10. Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lokaler, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.

Se § 11 om afgifter til vand, kloak, renovation, energimærkning mv.

[ Ejendomsskatter: Fredet ejendom ] Stk. 2. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan udlejeren, uanset om ejendommene er fritaget for ejendomsbeskatning, kræve lejeforhøjelse efter stk. 1, såfremt der sker forhøjelse af den ejendomsskat, der kunne have været opkrævet, hvis ejendommen ikke var fredet.

[ Fordeling af lejeforhøjelse ] Stk. 3. Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje på varslingstidspunktet eller, hvor der ikke er fastsat nogen leje, den leje, der svarer til markedslejen for det pågældende lejeforhold, jf. § 13, stk. 1.

[ Varsel: 3 måneder ] Stk. 4. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

[ Krav til varsling af forhøjelse pga. skatter mv. ] Stk. 5. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 6. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

[ Indsigelser mod forhøjelse pga. skatter mv. ] Stk. 6. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

[ Forhøjelse: Afgifter til vand, el, renovation, kloak mv. ] § 11. Reglerne i § 10 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, kloak, skorstensfejning og energimærkning samt kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige.

[ Vej- og kloakbidrag mv. ] Stk. 2. Reglerne i § 10 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan udlejeren, når den er betalt, udligne bidraget på lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb. Lejerne kan dog kræve at betale beløbet kontant.

[ Nedsættelse: Skatter og afgifter ] § 12. Bortfalder eller nedsættes de i §§ 10 og 11 nævnte skatter, afgifter eller bidrag, skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de lokaler, i hvis leje udgiften har været indregnet. I ejendomme som nævnt i § 10, stk. 2, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, dog opkræves som en del af lejen, uanset om en ejendom er fritaget for ejendomsbeskatning.

Se § 10 om skatter og afgifter og § 11 om afgifter til el, vand, kloak mv.

[ Meddelelsespligt ] Stk. 2. Udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse om nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om nedsættelsen af udgiften efter stk. 1 er kommet frem til udlejeren.

[ Regulering til markedsleje ] udgangspunkt § 13. Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndigudlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved tvister om størrelsen af den fremtidige leje finder reglen i retsplejelovens § 344 om rettens fri bevisbedømmelse anvendelse.

Se også §§ 80 ff. (herunder stk. 5) om lejeregulering, når lejeaftalen er indgået inden 1. januar 2000.

Af By- og Boligministeriets tjekliste af 16.12.1999 fremgår flg.:

"Bestemmelsen handler om udlejers og lejers ret til at forlange lejen forhøjet eller sat ned hvert 4. år, så lejen kommer til at svare til dét, der må betragtes som markedslejen for de lejede lokaler.

Bestemmelsen gælder, medmindre det er aftalt, at den ikke skal gælde. Parterne kan hver for sig eller gensidigt give afkald på at anvende § 13. Det kan også aftales, at kun dele af § 13 skal gælde, f.eks. ved at man aftaler et andet reguleringsforløb end de 4-årige perioder.

Parterne skal altså tage stilling til, om lejen skal reguleres efter § 13 og/eller på anden måde. Hvis § 13 fraviges helt eller delvis, bør dette fremgå af aftalen for at undgå tvivl.

Efter § 13 skal der gives 3 måneders varsel, før lejen kan forhøjes eller nedsættes. § 13, stk. 8 indeholder nogle betingelser, som varslingen skal opfylde for at være gyldig. "

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 13

    Som anført i bemærkningerne til § 9 kan parterne ved lejeaftalens indgåelse frit aftale lejens størrelse. Parterne er dog beskyttet mod urimelige aftaler og aftalevilkår af forslagets § 7.

    Det foreslås i § 13, som er ny, at begge parter i lejeforholdet, medmindre andet er aftalt, skal have en adgang til løbende i lejeforholdet at kræve lejen justeret, således at den svarer til markedslejen. Udgangspunktet for bestemmelsen er, at lejeaftalen er en aftale indgået mellem to kyndige parter, og at disse parter bør have samme adgang til at forlange, at der betales en leje for de lejede lokaler, som svarer til markedslejen.

    Som det fremgår af forslagets § 9 skal der gælde aftalefrihed både med hensyn til fastsættelse af lejens størrelse ved aftalens indgåelse og med hensyn til regulering af lejen i lejeperioden.

    § 13 kan fraviges ved aftale, hvilket indebærer, at parterne står frit med hensyn til at aftale en regulering af lejen i lejeperioden. Parterne kan eksempelvis både hver for sig og gensidigt uden særlige krav til aftalen derom fraskrive sig retten til at kræve lejen reguleret til markedslejen.

    Parterne kan kræve lejen reguleret efter § 13, hvis den gældende leje i lejeforholdet er væsentligt lavere eller højere end markedslejen.

    Der har gennem retspraksis i tilknytning til begrebet det lejedes værdi dannet sig en fortolkning af begrebet »væsentligt« forstået som en forskel på plus eller minus 10-15 % i forhold til niveauet for det lejedes værdi. Det er hensigten at opretholde denne fortolkning af væsentlighedsbegrebet i relation til regulering af lejen til markedslejen.

    Markedslejen defineres som den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold. Ved bedømmelsen skal der tages hensyn til de vilkår, der er aftalt for lejeforholdet, samt lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

    Betegnelsen »kyndig« skal ses som udtryk for den leje, en fornuftig lejer og en fornuftig udlejer med et vist kendskab til markedsvilkårene vil aftale for det pågældende lejemål. Udgangspunktet er således, at parterne enten har en viden om de markedsmæssige lejevilkår for den pågældende type lejeforhold eller ved, hvordan man kan tilegne sig denne viden.

De forhold, som indgår i bedømmelsen af markedslejen , dvs. vilkår, beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, svarer i vidt omfang til de forhold, som indgår i den gældende erhvervslejereguleringslov ved vurderingen af det lejedes værdi. Ved bedømmelsen af markedslejen skal der dog ikke som efter erhvervslejereguleringsloven lægges vægt på lejen for en repræsentativ del af lejemålene i kvarteret eller området.

    I stk. 6 angives det, hvilke forhold der skal ses bort fra ved vurderingen af markedsleje. Disse forhold er de samme, som der efter den gældende erhvervslejereguleringslov skal ses bort fra ved vurderingen af det lejedes værdi.

    Bevistemaerne ved fastlæggelse af markedsleje er således i vidt omfang de samme som ved fastlæggelse af det lejedes værdi.

    Markedsleje adskiller sig imidlertid fra det lejedes værdi ved at være et mere nutidigt begreb end det lejedes værdi.

    Det skyldes to forhold. For det første fastsættes markedslejen i forhold til udlejningsvilkårene på varslingstidspunktet.

    For det andet gælder der ikke regler om særlige bevismidler.

    Ved fastlæggelse af det lejedes værdi efter erhvervslejereguleringsloven har der tilsyneladende udviklet sig en retspraksis, hvorefter bevisførelse skal ske i form af konkrete sammenligningslejemål.

    Ved fremlæggelse af konkrete sammenligningslejemål sker der således en sammenligning med allerede indgåede (»gamle«) aftaler, hvilket kan være med til at fastholde lejeniveauet på et fortidigt niveau, specielt hvor det ikke har været muligt at fremlægge en passende mængde af repræsentative lejeaftaler, som er blevet indgået omkring varslingstidspunktet eller er blevet reguleret i medfør af erhvervslejereguleringslovens §§ 3 og 5.

    For at præcisere at der ikke gælder et sådant krav til bevisførelsen, indeholder stk. 1 en henvisning til retsplejelovens § 344. Med denne henvisning er det hensigten at fastslå, at bevisførelse også kan ske på anden måde og derfor ikke udelukkende ved fremlæggelse af sammenligningslejemål herunder ved syn og skøn, vidneførelse m.v. Det er herefter op til rettens frie bedømmelse, om parterne har fremlagt tilstrækkeligt bevis.

    I det omfang der anvendes sammenligningslejemål som bevis, vil man dermed ikke være afskåret fra at anvende aftaler indgået efter den tidligere gældende lejelovgivning som sammenligningsgrundlag.

    Udgangspunktet er, at der som altovervejende hovedregel allerede i dag betales markedsleje. De foreslåede nye regler skal imidlertid gøre det smidigere og dermed mere præcist at finde frem til den korrekte leje svarende til markedslejen. Det er ikke hensigten med de nye regler at lægge op til generelle forskydninger i lejeniveauet, bortset fra de tilfælde hvor de nuværende regler har medført, at det ikke har været muligt at dokumentere et markedslejeniveau gennem fremlæggelse af repræsentative sammenligningslejemål. Der tilsigtes således en hurtigere tilpasning til markedslejen i det enkelte lejeforhold i forhold til det lejedes værdi.

    Med de anførte bevistemaer vil en lejer ikke kunne påberåbe sig forhold som egen dårlig økonomi som argument for at kræve lejen nedsat eller den omstændighed, at udlejers økonomi tillader en lejenedsættelse. Forhold som dårlig økonomi i branchen skal heller ikke kunne påberåbes, medmindre vedkommende branche som den eneste efterspørger lokaler som de pågældende med deraf følgende indvirkning på lejeniveauet.

    Udlejeren skal på sin side ikke kunne påberåbe sig forhold som, at egne økonomiske forhold gør en lejeforhøjelse påkrævet, og at lejerens økonomi giver plads til en lejeforhøjelse. Forhold som generel god økonomi i den pågældende lejers branche skal heller ikke kunne påberåbes, medmindre den gode økonomi i lejers branche påvirker lejeniveauet.

    Som markedsleje er defineret, vil en part til støtte for sit krav om regulering af lejen kunne påberåbe sig en leje, som er begrundet i individuelle liebhaversynspunkter. Det kan f.eks. ske ved, at udlejeren henviser til et andet og sammenligneligt lejemål, hvor en lejer er villig til at betale en særlig høj leje for en bestemt beliggenhed, eller det kan ske ved, at udlejeren henviser til et tilbud på de omstridte lokaler fra en lejer af et nabolokale, som er villig til at betale en meget høj leje for netop disse lokaler, fordi denne lejer derved vil kunne inddrage lokalerne i sit lejemål og dermed kunne undgå at flytte.

    I sådanne situationer må lejeren af de omstridte lokaler gennem bevisførelse søge at dokumentere, at de af udlejeren påberåbte forhold er bestemt af særlige liebhaversynspunkter, og at en kyndig lejer og udlejer ville aftale en anden (og lavere) leje, hvis der ikke gjorde sig sådanne forhold gældende.

    Der kan også være tale om, at en udlejer eller en lejer af et lejemål, der er meget specialiseret med hensyn til indretning, installationer og udstyr, f.eks. til en bestemt produktion, og hvor antallet af såvel udbydere som efterspørgere er stærkt begrænset, ønsker at regulere lejen til markedslejen. I sådanne situationer kan det være vanskeligt at føre bevis ved henvisning til andre lignende lejemål, og parterne vil derfor være henvist til på anden måde gennem bevisførelsen at dokumentere niveauet for markedslejen.

    Bevisbyrden påhviler den part, der kræver lejen reguleret.

    Det foreslås i stk. 2, at lejen ligesom efter den nugældende erhvervslejereguleringslov kun skal kunne kræves reguleret hvert 4. år, tidligst 4 år efter lejeperiodens begyndelse. Der skal således forløbe 4 år fra den seneste lejeforhøjelse efter bestemmelsen, hvis lejen kræves forhøjet, og 4 år fra den seneste lejenedsættelse i de tilfælde, hvor lejen kræves nedsat. Såfremt vilkårene for lejeforholdet er ændret i medfør af § 14, skal der endvidere forløbe 4 år efter, at vilkårsændringen er trådt i kraft.

    Det foreslås i stk. 3, at i de tilfælde, hvor parterne aftaler ændringer af lejevilkårene, løber der en ny 4-års periode, fra det tidspunkt, hvor vilkårene ændres, hvis parterne aftaler dette. Indgås der ikke aftale herom, løber der ikke en ny 4-års periode.

    Stk. 4, hvorefter reguleringen fordeles over 4 år, svarer til den gældende erhvervslejereguleringslovs § 3, stk. 5, og § 5, stk. 4, bortset fra, at udgangspunktet i erhvervslejereguleringslovens § 9 er, at de nævnte bestemmelser ikke kan fraviges ved aftale til skade for lejeren, medens forslagets § 13 som nævnt er fravigelig i overensstemmelse med lovforslagets formål om individuelt udformede lejeaftaler.

    Ifølge den gældende erhvervslejereguleringslovs § 3, stk. 6, kan lejeforhøjelse kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen. Det foreslås i stk. 5, at regulering af lejen til markedsleje i lejeforhold, hvor der er aftalt uopsigelighed, kan ske uden, at parterne har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

    § 13 finder efter forslaget også anvendelse på tidsbegrænsede lejeaftaler, således at der kan ske regulering til markedsleje efter reglerne i § 13 i den aftalte lejeperiode.

    Stk. 6 om forhold, der skal ses bort fra ved vurderingen af lejen, svarer til erhvervslejereguleringslovens § 3, stk. 2, bortset fra det ovenfor anførte om fravigelighed.

    Ifølge stk. 6, nr. 5, skal de arbejder, som en udlejer har udført i det lejede efter aftale med lejer, og den del af lejen, der vedrører disse foranstaltninger, holdes uden for vurderingen af lejen i forhold til markedslejen.

    I nogle tilfælde aftales en leje, der er højere end markedslejen, som kompensation for foranstaltninger, som udlejer har finansieret efter ønske fra lejer, og som ikke har forøget lejemålets generelle markedsværdi.

    Baggrunden for bestemmelsen er, at det ikke er rimeligt, at udlejer kan blive mødt med krav om lejenedsættelse, uden at der tages hensyn til de udgifter til særindretninger, ombygning m.v., som lejers ønsker har påført udlejer. Der kan være tale om bekostelige foranstaltninger, hvorved der tages hensyn til lejers helt specifikke behov, og som udlejer naturligvis skal være sikker på at kunne få dækket gennem lejen, som jo aftales netop på baggrund af eller under forudsætning af, at de pågældende arbejder er udført.

    Stk. 7 svarer som udgangspunkt til erhvervslejereguleringslovens § 3, stk. 3. Der skal ved vurderingen af lejen i forhold til markedslejen tages hensyn til vederlag, som lejeren har betalt udlejeren for at overtage lejemålet. Bestemmelsen foreslås dog formuleret således, at hvis lejeren tidligere har været ejer og bruger af lejemålet, og lejeaftalen er indgået som en del af aftalen om dennes salg af ejendommen, således at der er sammenhæng mellem salgsprisen og lejens størrelse, tages der tillige hensyn hertil.

    I stk. 8, der svarer til erhvervslejereguleringslovens § 4, stk. 1 og 2, beskrives de formelle krav, der skal være opfyldt for, at parterne kan kræve lejen reguleret. Lejereguleringen skal varsles med 3 måneders varsel. Kravet om regulering af lejen skal være skriftligt og skal indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse og oplysning om adgangen til at gøre indsigelse.

    Der er tale om gyldighedsbetingelser. Der ses dog bort fra manglen i de tilfælde, hvor en formel fejl ikke har bevirket en forringelse af den anden parts retsstilling. Der henvises nærmere til det anførte i bemærkningerne til § 10.

    Der foreslås i stk. 9 en indsigelsesfrist på 6 uger for den part, der ikke kan godkende kravet om regulering af lejen.

    Den anden part, som har fremsat kravet om lejereguleringen, skal herefter senest 6 uger fra udløbet af indsigelsesfristen i stk. 9 anlægge sag ved boligretten, hvis kravet ønskes fastholdt, jf. forslaget i stk. 10.

    Den tilsvarende frist gælder, hvis parterne aftaler, at tvisten i stedet skal løses ved voldgiftsbehandling. Der henvises til bemærkningerne til § 77 i kapitel 14.

    § 13 kan som nævnt fraviges ved aftale. Parterne kan derfor både ved aftaleindgåelsen og i forbindelse med regulering af lejen aftale andre frister i aftaleforholdet.


[ Regulering tidligst efter 4 år ] modifikation Stk. 2. Kravet om regulering af lejen kan dog tidligst få virkning 4 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 4 år efter ikrafttræden af en vilkårsændring i medfør af § 14. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse efter stk. 1 sidst er trådt i kraft. Krav om lejenedsættelse kan tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejenedsættelse efter stk. 1 sidst er trådt i kraft.

[ Aftalte, væsentlige ændringer tidligst efter 4 år ] Stk. 3 . Ved aftalte væsentlige ændringer af vilkårene for lejeforholdet, herunder lejens størrelse, kan krav om regulering af lejen tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet ændres, hvis parterne har aftalt dette i forbindelse med indgåelse af aftalen om vilkårsændringer.

[ Regulering fordeles over 4 år ] Stk. 4. Reguleringen fordeles over 4 år, således at reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlede regulering.

[ Regulering uanset opsigelighed ] Stk. 5. Regulering til markedsleje kan ske uanset aftalt uopsigelighed.

[ Markedsleje: Kriterier der ikke indgår ] Stk. 6. Ved vurderingen af lejen i forhold til markedslejen ses der bort fra:

1) Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

2) Lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om saneringog efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993. Dette gælder dog ikke ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter de nævnte love.

3) Lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 5, i lov om byfornyelse og boligforbedring.

4) Lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse.

5) Lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse og udvikling af byer.

6) Den del af lejen, som vedrører særlig indretning, ombygning eller forbedring af det lejede, som udlejeren har ladet udføre efter aftale med lejeren.

[ Markedsleje: Relevante kriterier ] Stk. 7. Ved vurderingen af lejen i forhold til markedslejen tages der hensyn til vederlag, som lejeren ved lejeaftalens indgåelse har betalt til udlejeren for at overtage lejemålet. Har lejeren tidligere været ejer og bruger af lejemålet, og er lejeaftalen indgået som en del af aftalen om dennes salg af ejendommen, således at der er sammenhæng mellem salgsprisen og lejens størrelse, tages der tillige hensyn hertil.

[ Varsel: 3 måneder, skriftligt ] Stk. 8. Lejereguleringen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Kravet om regulering af lejen skal være skriftligt og skal indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om adgangen til at gøre indsigelse, jf. stk. 9. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre den, der har fremsat kravet, kan godtgøre, at mangelen ikke har bevirket en forringelse af den anden parts retsstilling.

Se § 82, stk. 1, hvis lejeaftalen er indgået før år 2000.

[ Indsigelse mod lejeregulering ] Stk. 9. Den part, som har modtaget kravet om regulering af lejens størrelse, skal skriftligt fremsætte indsigelse over for den anden part senest 6 uger efter, at kravet om lejeregulering er kommet frem, hvis kravet ikke kan godkendes.

[ Krav om sagsanlæg ved indsigelser ] Stk. 10. Den part, som rettidigt har modtaget indsigelse efter stk. 9, skal senest 6 uger fra udløbet af fristen i stk. 9 anlægge sag ved boligretten, hvis kravet om lejereguleringønskes fastholdt.

[ Ændring af lejevilkår ] praeceptivnormal § 14. I lejeforhold, der ikke er omfattet af § 62, kan parterne aftale, at udlejeren kan stille krav om ændring af lejevilkårene med den virkning, at udlejeren kan opsige lejeren, hvis parterne ikke efter en forhandling, jf. stk. 5-7, er nået til enighed om de fremtidige lejevilkår. En ændring af lejevilkårene og opsigelse efter stk. 8kan dog tidligst få virkning 8 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor en ændring af lejevilkårene efter denne bestemmelsesidst er trådt i kraft. En ændring af lejevilkårene og opsigelse kan endvidere tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse efter reglerne om regulering af lejen til markedslejen i henhold til § 13 sidst er trådt i kraft.

§ 62 omhandler erhvervsbeskyttede lejemål. Visse dele af stk. 14 er ufravigelige. Se § 15 herom. Se også § 63, stk. 4 om ophør af tidsbegrænsede lejemål.

Af By- og Boligministeriets tjekliste af 16.12.1999 fremgår flg.:

"Når man forhandler en erhvervslejekontrakt, skal man tage stilling til, om udlejeren skal have ret til at anvende § 14.

Bestemmelsen indeholder i modsætning til § 13 kun en ret for udlejer.

Bestemmelsen giver udlejeren ret til at kræve lejevilkårene ændret hvert 8. år. Udlejerens krav kan gå ud på ændring af lejens størrelse, men også alle mulige andre ændringer af lejeforholdet.

§ 14 giver også udlejeren ret til at opsige lejeren til udgangen af det 8. år, hvis lejeren og udlejeren ikke efter en forhandling kan blive enige om de vilkår, som skal gælde fremover.

Bestemmelsen kan ikke aftales i de såkaldte erhvervsbeskyttede lejeforhold, dvs. lejeforhold, hvor lejeren driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Dette vil typisk være butikker og restauranter, men ikke altid! Det afgørende er, om lejeforholdet er erhvervsbeskyttet på det tidspunkt, hvor § 14 aftales.

Det er endvidere meget vigtigt at tage stilling til spørgsmålet, om lejeren skal have erstatning for sit tab ved en opsigelse.
Ifølge bestemmelsen har lejeren ret til at få erstattet det tab, lejeren lider som følge af opsigelsen, men lejeren kan give afkald på denne ret på forskellig måde. For eksempel kan erstatningens størrelse aftales på forhånd, ligesom det kan aftales, at lejeren slet ikke skal have erstatning.

Man skal være opmærksom på, at en aftale om § 14 vil påvirke værdien af en eventuel afståelsesret, fordi man ikke kender de fremtidige vilkår for lejeforholdet.

Udlejeren kan som nævnt kun bruge § 14, hvis det er aftalt mellem udlejer og lejer, at udlejeren skal have denne mulighed. Det kræves derfor i bestemmelsen, at der skal indgås en skriftlig aftale om anvendelse af § 14. For at aftalen er gyldig, skal det oplyses, at udlejeren har ret til at opsige lejeren efter bestemmelsen. Det skal også stå i aftalen, om lejeren har krav på erstatning for opsigelsen.

Hvis lejeren efterfølgende mener, at § 14-aftalen er ugyldig, f.eks. fordi det ikke står i aftalen, at udlejeren har ret til at opsige lejeren, kan lejeren anlægge sag om aftalens ugyldighed.

En sag om sådanne formelle mangler skal være anlagt senest 1 år efter aftalens indgåelse.

Lejeren kan også anlægge sag om aftalens ugyldighed, hvis lejeren mener, at lejemålet var erhvervs-beskyttet, da § 14-aftalen blev indgået. For en sådan sag gælder 1-årsfristen ikke.

Bestemmelsen indeholder i øvrigt en række varslingsregler og fristregler. Man kan ikke aftale frister, der stiller lejeren dårligere end disse regler.

Man skal være opmærksom på, at det har væsentlige konsekvenser for parterne, hvis man ikke over-holder disse regler."

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 14

    Bestemmelsen, der er ny, omhandler udlejerens mulighed for at kræve vilkårene for lejeforholdet ændret og mulighed for at opsige lejeren, hvis der ikke opnås enighed.

    Det foreslås, at udlejeren kun skal kunne kræve lejevilkårene ændret efter bestemmelsen, hvis parterne har indgået en aftale om, at § 14 skal anvendes. Aftalen kan indgås ved lejeaftalens indgåelse eller senere.

    Bestemmelsen vil ikke kunne aftales anvendt i de såkaldt erhvervsbeskyttede lejeforhold, det vil sige i de tilfælde, hvor lejeren driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, jf. forslagets § 62.

    Ved bedømmelsen af om et lejeforhold er erhvervsbeskyttet, er det forholdene på tidspunktet for indgåelse af en aftale om at anvende § 14, der er afgørende.

    Bestemmelsen vil kunne aftales anvendt på et tidsbegrænset lejeforhold, således at der kan ske ændring af lejevilkårene og opsigelse i den aftalte lejeperiode. Om den situation, hvor lejeforholdet fortsætter uden tidsbegrænsning, fordi den er bortfaldet eller tilsidesat, henvises til forslagets § 63, stk. 4, og bemærkningerne hertil.

    En lejeaftale med aftalt uopsigelighed fra udlejers side udelukker ikke en aftale om at anvende § 14. Der kan således forekomme tilfælde, hvor det beror på en fortolkning af aftalen, om den aftalte uopsigelighed alene skal forstås som afskærelse af muligheden for at opsige lejeren af en af lovens særlige opsigelsesgrunde, eller om den aftalte uopsigelighed også indbærer, at opsigelse efter § 14 ikke kan finde sted i uopsigelighedsperioden, jf. bemærkningerne til forslagets § 63.

    Det foreslås i stk. 1, at hvis der er indgået aftale om anvendelsen af § 14, så får udlejeren en ret til at stille krav om ændring af lejevilkårene. Sådanne krav kan i princippet fremsættes når som helst i lejeforholdet, men kravet kan først få virkning efter udløbet af de frister, som fremgår af stk. 1 og 2. Udlejeren skal efter fremsættelse af kravet indkalde lejeren til en forhandling om vilkårsændringerne, hvis lejeren har gjort indsigelse, og kan der ikke nås til enighed, giver bestemmelsen mulighed for, at udlejeren kan opsige lejeren.

    Der foreslås to frister i bestemmelsen. For det første indeholder § 14 en 8 års-frist, der både finder anvendelse ved ændring af lejevilkår og i de tilfælde, hvor parterne ikke kan blive enige, og udlejeren vil benytte sig af sin adgang til at sige lejeren op som følge heraf. En ændring af lejevilkårene og opsigelsen kan tidligst få virkning 8 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor en ændring af lejevilkårene efter denne bestemmelse sidst er trådt i kraft.

    For det andet er det hensigten, at kravet om regulering og opsigelsen først skal kunne få virkning 4 år efter, at der er sket en lejeforhøjelse efter § 13.

    Udlejeren kan vælge, om udlejeren vil kræve lejen ændret efter § 13 eller efter § 14 (forudsat § 14 er aftalt), og ændringsproceduren efter henholdsvis § 13 og § 14 kan iværksættes samtidig. Hvis lejen derimod er forhøjet til markedslejen efter § 13, skal der gå en periode på 4 år, inden en ny lejeregulering eller andre vilkårsændringer kan få virkning.

    Samspillet mellem de to frister indebærer, at hvis udlejeren ønsker lejevilkårene ændret efter § 14 med virkning fra det 8. år efter lejeforholdets begyndelse, og lejen er forhøjet efter § 13 til markedslejen i det 6. år af lejeforholdet, så kan ændringen af lejevilkårene tidligst få virkning i det 10. år, fordi der skal være gået mindst 4 år fra seneste lejeforhøjelse.

    Det foreslås i stk. 2, at i de tilfælde, hvor parterne aftaler ændringer af lejevilkårene, løber der en ny 8-års periode fra det tidspunkt, hvor vilkårene ændres, hvis parterne aftaler dette. Indgås der ikke aftale herom, løber der ikke en ny 8-års periode.

    Ifølge stk. 3 skal aftalen indeholde bestemte oplysninger, for at udlejeren skal kunne kræve lejevilkårene ændret efter § 14. Det er en gyldighedsbetingelse, at aftalen er skriftlig, og at den indeholder oplysning om, at udlejer har ret til at opsige lejeforholdet, hvis parterne ikke bliver enige om de fremtidige lejevilkår.

    Endvidere skal aftalen indeholde oplysning om, hvorvidt lejeren efter lejeforholdet har krav på erstatning for en eventuel opsigelse.

    Vil lejeren anfægte, at der gyldigt er indgået en aftale om anvendelse af § 14, skal en sag herom være anlagt af lejeren senest 1 år efter, at parterne har indgået en aftale i henhold til § 14.

    Det er fundet hensigtsmæssigt at søge tvister om dette spørgsmål afklaret inden en rimelig frist af hensyn til muligheden for at belyse forholdene på aftaletidspunktet.

    Udgangspunktet i bestemmelsens stk. 4 er, at lejeren har ret til erstatning for det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen. Hvis parterne ikke har aftalt andet, skal erstatningen omfatte de poster, der er beskrevet i forslagets § 66, stk. 2.

    Da bestemmelsen i stk. 4 imidlertid kan fraviges ved parternes aftale, kan parterne i deres aftale fastlægge, hvilke tabsposter erstatningen efter en opsigelse vil kunne omfatte. Dette kan enten ske ved henvisning til § 66 eller på anden måde. Det vil også være muligt at aftale, at lejeren skal have et på forhånd fastsat erstatningsbeløb. Endelig kan det aftales, at lejeren ikke skal have erstatning.

    Når der på grundlag af denne aftale herefter skal fremsættes krav om ændring af lejevilkårene, indeholder stk. 5 en række formkrav, som udlejeren skal overholde.

    Kravet skal fremsættes med 3 måneders varsel. Kravet skal også være skriftligt og indeholde en angivelse af, hvori ændringen af lejevilkårene består. Kravet skal desuden indeholde oplysning om lejerens adgang til at kræve erstatning, som det følger af loven eller parternes aftale. Kravet skal endvidere indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, og om lejerens pligt til i indsigelsen at angive modforslag samt størrelsen og sammensætningen af et erstatningskrav. Endvidere skal udlejeren angive retsvirkningen af, at lejeren undlader dette. Det fremgår af stk. 6, at retsvirkningen, hvis lejers indsigelse ikke indeholder de krævede oplysninger, er, at indsigelsen anses for ikke at være rettidigt fremsat, medmindre manglerne ikke har bevirket en forringelse af udlejerens retsstilling.

    Udlejeren skal herudover ved fremsættelse af sit krav om ændring af lejevilkårene oplyse lejeren om, at udeblivelse fra den forhandling om de fremtidige lejevilkår, som udlejer indkalder til, medfører, som det er anført i stk. 7, at indsigelsen anses for at være trukket tilbage. Dette gælder dog ikke, hvis lejeren har meldt forfald eller angiver en rimelig grund til udeblivelsen.

    Endelig skal udlejers krav indeholde oplysning om, at udlejer kan opsige lejeforholdet, hvis partene efter en forhandling ikke kan nå til enighed om de fremtidige lejevilkår. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

    Lejeren må efter modtagelsen af udlejerens krav tage stilling til, om lejeren vil acceptere de ændringer af lejevilkårene, som udlejeren har stillet krav om. Hvis kravet ikke kan accepteres, skal lejeren i medfør af stk. 6 fremsætte indsigelse inden for en frist på 3 måneder. Det skal fremgå af lejerens indsigelse, på hvilke punkter udlejerens krav ikke kan godkendes. Desuden skal lejeren fremkomme med sit forslag til fremtidige lejevilkår, altså et udspil, der kan danne grundlag for parternes forhandling. Lejerens forslag kan gå ud på, at vilkårene for lejeforholdet skal fortsætte uændret.

    Lejeren skal herudover i indsigelsen gøre krav på erstatning, idet det skal fremgå, hvor stort erstatningskravet er, og hvilke tabsposter erstatningen skal dække. Hvis lejeren ikke kan foretage en endelig opgørelse af sit erstatningskrav på dette tidspunkt, må lejeren angive det maksimale krav, således at udspillet kan indgå i udlejerens overvejelser. Maksimumsangivelsen er bindende i forholdet mellem udlejer og lejer.

    Konsekvensen af, at indsigelsen ikke indeholder disse oplysninger, er, som ovenfor nævnt, at indsigelsen anses for ikke at være rettidigt fremsat. Dette indebærer, at lejeren anses for at have accepteret udlejerens krav og dermed bliver bundet heraf. Dette gælder dog ikke, hvis manglerne ikke har bevirket en forringelse af udlejerens retsstilling.

    Det foreslås i stk. 7, at udlejeren herefter har 6 uger efter udløbet af lejerens indsigelsesfrist til at indkalde lejeren til en forhandling om ændring af lejevilkårene. Det foreslås, at indkaldelsen skal ske med et passende varsel. Mødet skal endvidere tilrettelægges således, at det kommer til at foregå på et passende sted, enten på ejendommen eller inden for en passende afstand. Desuden skal mødet afholdes på et passende tidspunkt under hensyn til lejerens forhold.

    Retsvirkningen af, at lejeren udebliver fra denne forhandling, er, at indsigelsen anses for at være trukket tilbage, og lejeren bliver bundet af de vilkårsændringer, som udlejeren har krævet. Undtaget herfra er dog sådanne tilfælde, hvor lejeren på forhånd melder afbud eller efterfølgende angiver en rimelig grund til udeblivelsen.

    Udgangspunktet er, at lejeren skal møde op, og lejeren må derfor overveje at sende en anden person, der kan repræsentere lejeren, hvis lejeren er forhindret. Det er ikke meningen, at lejeren skal kunne forhale forløbet ved at udeblive eller melde afbud gang på gang.

    På den anden side bør det være muligt for lejeren at melde afbud i begrænset omgang i tilfælde af sygdom eller pludselig opstået forhindring for at deltage i mødet. Udebliver lejeren fra mødet uden at melde forfald, må der anlægges en rimelighedsbetragtning ved vurderingen af, om lejerens indsigelse skal anses for at være trukket tilbage. F.eks. ved pludselig opstået sygdom, trafikale forhindringer eller kortere forsinkelser forekommer det ikke rimeligt, hvis udeblivelsen skal have den nævnte retsvirkning.

    Undlader udlejeren at indkalde lejeren inden for fristen, bortfalder udlejerens krav. Udlejeren må i dette tilfælde varsle på ny, hvis vilkårsændringerne ønskes gennemført.

    Lejeren kan dog allerede i sin indsigelse meddele, at lejeren ikke vil forhandle, jf. bestemmelsens stk. 8. I sådanne tilfælde behøver udlejeren ikke indkalde lejeren til forhandling for at opretholde sit krav om vilkårsændringer.

    Lejeren kan som nævnt, inden forhandlingen påbegyndes, give meddelelse om, at forhandlingsmulighederne anses for udtømt, mens udlejer først kan afgive en sådan meddelelse, når den i stk. 7 anførte forhandling har fundet sted.

    Der er ikke fastsat formelle krav til den anførte forhandling mellem parterne, men det er en betingelse for, at udlejeren kan fastholde kravet om vilkårsændringer, at der har fundet en forhandling sted mellem parterne.

    Det fremgår af stk. 8, at hvis parterne efter at have forhandlet i kortere eller længere tid ikke kan blive enige, har begge parter mulighed for at afbryde forhandlingerne ved at meddele den anden part, at forhandlingsmulighederne anses for at være udtømt. Der er ikke fastsat nogen tidsfrist for, hvornår forhandlingsforløbet skal være afsluttet. Hvis lejeren allerede i forbindelse med sin indsigelse har meddelt, at der ikke er mulighed for forhandling om ændringer, det vil sige, at forhandlingsmulighederne er udtømt, behøver udlejeren som nævnt ikke indkalde lejeren til forhandlinger for at fastholde sit krav om vilkårsændringer.

    Efter at forhandlingene er afbrudt, kan udlejeren senest 6 uger herefter opsige lejeaftalen med mindst 6 måneders varsel til ophør tidligst ved udløbet af det 8. år, som det fremgår af stk. 1. Opsigelsen kan endvidere tidligst få virkning 4 år efter sidste lejeforhøjelse efter reglerne om regulering af lejen til markedslejen.

    Opsiges lejeaftalen ikke af udlejer inden for denne frist, fortsætter lejeforholdet på de hidtidige vilkår, og udlejeren må varsle på ny, hvis vilkårsændringerne ønskes gennemført.


[ Aftalte ændringer: Tidligst efter 8 år ] praeceptivnormal Stk. 2. Ved aftalte væsentlige ændringer af vilkårene for lejeforholdet, herunder lejens størrelse, kan krav om ændring af lejevilkårene og opsigelse tidligst få virkning 8 år efter det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet ændres, hvis parterne har aftalt dette i forbindelse med indgåelse af aftalen om vilkårsændringer.

[ Gyldighedskrav ved væsentlige ændringer ] praeceptivnormal Stk. 3. En aftale i henhold til stk. 1 skal for at være gyldig udfærdiges skriftligt og indeholde oplysning om, at udlejeren har ret til at opsige lejeforholdet i medfør af stk. 8, og om lejeren har krav på erstatning for en eventuel opsigelse efter stk. 4. Endvidere er det en gyldighedsbetingelse, at lejeforholdet ikke er omfattet af § 62. Sag om aftalens ugyldighed i henhold til 1. pkt. skal være anlagt af lejeren senest 1 år efter aftalens indgåelse.

[ Udlejers erstatningspligt v/ manglende enighed ] Stk. 4. Lejeren har, medmindre parterne har aftalt andet, ret til erstatning i henhold til § 66 for det tab, som lejeren lider som følge af en opsigelse efter stk.8.

Se § 66 om beregning af erstatning mv.

[ Udlejers krav om ændring af vilkår ] praeceptivnormal Stk. 5. Hvis der er indgået aftale efter stk. 1, kan udlejeren fremsætte krav om ændring af lejevilkårene med 3 måneders varsel. Kravet skal være skriftligt og indeholde en angivelse af, hvori ændringen af lejevilkårene består. Kravet skal desuden indeholde oplysning om lejerens adgang til at kræve erstatning, jf. stk. 4. Kravet skal endvidere indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse og om lejerens pligt til i indsigelsen at angive modforslag samt størrelsen og sammensætningen af et erstatningskrav,jf. stk. 6. Endvidere angives den i stk. 6 nævnte retsvirkning af, at lejeren undlader dette, og den i stk. 7 nævnte retsvirkning af, at lejeren udebliver fra den deri nævnte forhandling med udlejeren. Endelig skal kravet indeholde oplysning om, at udlejeren kan opsige lejeforholdet, hvis parterne efter en forhandling ikke kan nå til enighed om de fremtidige lejevilkår. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

[ Krav vedr. lejers indsigelse ] praeceptivnormal Stk. 6. Vil lejeren ikke fortsætte lejemålet på de vilkår, udlejeren har forlangt, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse, der skal være kommet frem til udlejer senest 3 måneder efter, at udlejerens krav er kommet frem med angivelse af lejerens modforslag, herunder på hvilke punkter udlejerens krav ikke kan godkendes. Hvis lejeren vil kræve erstatning i forbindelse med en opsigelse, skal størrelsen og sammensætningen af det maksimale erstatningskrav fremgå af indsigelsen. Indeholder indsigelsen ikke disse oplysninger, anses den for ikke at være rettidigt fremsat, medmindre lejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af udlejerens retsstilling.

[ Krav om forhandling efter indsigelse ] praeceptivnormal Stk. 7. Hvis lejeren rettidigt har gjort indsigelse mod det fremsatte krav som nævnt i stk. 6, skal udlejeren, medmindre lejeren har givet meddelelse efter stk. 8, senest 6 uger efter lejerfristens udløb skriftligt indkalde lejeren til forhandling, hvis udlejeren vil fastholde kravet om vilkårsændringer. Indkaldelsen skal ske med et passende varsel til et passende sted. Udebliver lejeren fra denne forhandling, anses indsigelsen for at være trukket tilbage, medmindre lejeren har meldt forfald eller angiver en rimelig grund til udeblivelsen.

[ Opsigelse pga. uenighed om vilkår ] praeceptivnormal Stk. 8. Kan parterne ikke nå til enighed om de fremtidige lejevilkår, kan hver af disse skriftligt meddele den anden part, at forhandlingsmulighederne anses for udtømt. Udlejeren kan senest 6 uger efter det tidspunkt, hvor meddelelsen er kommet frem til modtageren skriftligtopsige lejeaftalen med mindst 6 måneders varsel. Opsiges lejeaftalen ikke rettidigt, fortsætter den på de hidtil gældende vilkår.

§ 15. § 14, stk. 1-3 og 5-7, kan ikke fraviges ved aftale til skade for lejeren. Stk. 8 kan ikke fraviges ved aftale til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren.

Kapitel 4

Vedligeholdelse, forsinkelse og lejerens mangelsbeføjelser

[ Udlejers vedligeholdelsespligt ] § 16. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Alle indretninger i ejendommen, herunder til afløb og til forsyning med elektricitet, gas, vand og varme skal holdes i god og brugbar stand.

Af By- og Boligministeriets tjekliste af 16.12.1999 fremgår flg.:

"Ifølge bestemmelsen har udlejeren pligten til al vedligeholdelse af ejendommen og de lejede lokaler.

Det kan aftales, at lejeren skal overtage vedligeholdelsespligten helt eller delvis."

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 16

    Efter lejelovens § 19, stk. 1, skal udlejeren holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige. Alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde skal holdes i god og brugbar stand.

    Det foreslåede § 16, stk. 1, er uændret i forhold hertil, bortset fra at ordlyden i 2. pkt. er ændret, så det præciseres, at udlejerens vedligeholdelsespligt omfatter alle indretninger på ejendommen, som stilles til rådighed for lejeren. Endvidere er indretninger til forsyning med kulde taget ud, fordi det skønnes, at der ikke længere eksisterer sådanne indretninger.

    Stk. 2 om udendørs arealer svarer bortset fra mindre sproglige tilretninger til lejelovens § 19, stk. 3.

    Det foreslåede stk. 3 om den indvendige vedligeholdelse svarer til lejelovens § 19, stk. 2, bortset fra at det i overensstemmelse med praksis er anført, at den indvendige vedligeholdelse også omfatter lakering, og at det er anført, at vedligeholdelse skal foretages så ofte, det er »sædvanemæssigt« påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Der er ikke hermed tilsigtet nogen realitetsændring.

    Lejelovens § 20 indeholder en bestemmelse om lejerens vedligeholdelsespligt. Denne bestemmelse er ikke medtaget, og det er derfor efter forslaget lovens udgangspunkt, at udlejeren har såvel den udvendige som den indvendige vedligeholdelsespligt.

    Forslagets § 16 kan fraviges ved aftale, og parterne har derfor mulighed for at aftale den fordeling af vedligeholdelsespligten, som passer til det pågældende lejeforhold.


Stk. 2. Udlejeren skal sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede. Udlejeren skal tillige renholde fortov, gård, fælles opholdsarealer og andre fælles indretninger.

Stk. 3. Fornyelse af hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve som følge af forringelse ved slid og ældeskal foretages så ofte, det er sædvanemæssigt påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

[ Forsinkelse ved overtagelse; forholdsmæssigt afslag ] § 17. Såfremt der foreligger hindring for overtagelse af de lejede lokaler til den aftalte tid, uden at dette skyldes lejerens forhold, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 17

    Lejelovens § 10 omhandler forsinkelse fra udlejerens side i nogle særlige situationer. § 10, stk. 1, vedrører lejerens beføjelser i den situation, hvor det lejede ikke er fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og hvor overtagelsestidspunktet ikke er aftalt, og stk. 2 omhandler lejerens beføjelser, hvis den tidligere lejer ikke er fraflyttet på overtagelsestidspunktet.

    Med forslagets § 17 er det hensigten at udforme en bestemmelse, som kan anvendes generelt i tilfælde af forsinkelse fra udlejerens side. Bestemmelsen er udformet efter dansk rets almindelige principper gældende ved forsinkelse.

    I stk. 1 foreslås, at såfremt der foreligger hindring for overtagelse af de lejede lokaler til den aftalte tid, uden at dette skyldes lejerens forhold, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

    I stk. 2 foreslås, at lejeren kan hæve aftalen, hvis der er tale om væsentlig forsinkelse, medmindre forsinkelsen af udlejeren måtte forudsættes at være af uvæsentlig betydning for lejeren. Hæveretten er betinget af, at lejeren har fremsat påkrav over for udlejeren og fortsat ikke kan overtage de lejede lokaler i rimelig tid derefter. I de tilfælde, hvor lejeren har betinget sig at kunne overtage lokalerne til en bestemt tid, kan lejeaftalen hæves ved enhver forsinkelse.

    I stk. 3 er beskrevet, at lejeren har ret til at kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket udlejeren er ansvarlig.


[ Ophævelse ] Stk. 2. Lejeren kan hæve lejeaftalen ved væsentlig forsinkelse, medmindre forsinkelsen af udlejeren måtte forudsættes at være af uvæsentlig betydning for lejeren. Retten til at hæve er betinget af, at lejeren, efter at forsinkelsen er indtrådt, har fremsat påkrav over for udlejeren og lejerens overtagelse ikke kan ske inden rimelig tid derefter. Lejeaftalen kan dog altid hæves ved enhver forsinkelse, såfremt lejeren har betinget sig overtagelse af lokalerne til bestemt tid.

[ Erstatning ] Stk. 3. Uanset om lejeren hæver lejeaftalen, kan lejeren kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket udlejeren er ansvarlig.

[ Mangler: Ved overtagelsen ] § 18. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets beståen i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav herom, kan lejeren lade mangelen afhjælpe for udlejerens regning. Vedrører mangelen det lejedes forsyning med lys, gas, varme eller lignende, kan lejeren ved fogdens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe mangelen.

Se også § 19 om ophævelse ved mangler.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 18

    Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 11.


[ Forholdsmæssigt afslag ] Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer brugsværdien af det lejede for lejeren.

Bestemmelsen gælder også, når udlejer ikke sørger for at opretholde god orden i ejendommen mv., jf. § 35.

[ Lejers ophævelse ved mangler ] udgangspunkt § 19. Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 18, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav herom, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis mangelen må anses for væsentlig eller udlejeren har handlet svigagtigt.

§ 19 gælder også, når udlejer ikke sørger for at opretholde god orden i ejendommen mv., jf. § 35.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 19

    Det foreslås, at det af bestemmelsen, der i øvrigt svarer til den gældende lejelovs § 12, fremgår, at lejerens ret til at hæve lejeaftalen er betinget af, at lejeren har givet udlejeren et påkrav om at afhjælpe mangelen.

Til §§ 20-24

    Bestemmelserne svarer i hovedtræk til den gældende lejelovs §§ 13-17 om lejerens misligholdelsesbeføjelser. Bestemmelserne foreslås med de nedenfor nævnte ændringer videreført.

    Det bemærkes, at §§ 13-17 i den gældende lejelov ikke kan fraviges til skade for lejeren, medens forslagets §§ 20-24 er fravigelige, jf. nedenfor.

    § 20 om lejerens adgang til at kræve erstatning er identisk med den gældende lejelovs § 13.

    § 21, der svarer til den gældende lejelovs § 14, vedrører lejerens 2 ugers frist til at påberåbe sig mangler ved det lejede over for udlejeren.

    I bestemmelsen foreslås som sidste pkt., at i de tilfælde, hvor udlejeren har handlet svigagtigt, eller mangelen ikke har kunnet erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, skal lejeren gøre kravet gældende uden ugrundet ophold efter, at mangelen er eller burde være opdaget. Forslaget svarer til praksis i forbindelse med reklamation over mangler.

    § 22 vedrører lejerens misligholdelsesbeføjelser i det tilfælde, hvor brugen af det lejede er i strid med lovgivning, offentlige forskrifter, servitutter o.lign. Bestemmelsen er identisk med den gældende lejelovs § 15 bortset fra, at »og heller ikke, hvis hans ukendskab« foreslås ændret til »eller, hvis lejerens ukendskab«. Der er tale om en sproglig ændring.

    Bestemmelsen i § 23, stk. 1, vedrørende tilfælde, hvor et lejeforhold bringes til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, er identisk med den gældende lejelovs § 16, stk. 1. § 23, stk. 2, der er identisk med § 16, stk. 2, i den gældende lejelov, vedrører den situation, hvor det skyldes udlejers forhold, eller forhold, som udlejeren bærer risikoen for, at det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug. Bringes lejeforholdet til ophør i utide i denne situation, skal lejeren kun betale leje til den dag, hvor forbudet træder i kraft.

    § 24, stk. 1, der er identisk med den gældende lejelovs § 17, hvorefter aftalen bortfalder, hvis det lejede bliver ødelagt ved brand eller anden ulykke, foreslås videreført uændret.

    I § 24, stk. 2 og 3, foreslås to nye bestemmelser, der tilsigter at øge lejerens beskyttelse i de tilfælde, hvor det lejede bliver ødelagt ved brand eller anden ulykke. I stk. 2 foreslås, at hvis en lejeaftale bortfalder i henhold til stk. 1, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje andre lokaler i ejendommen, hvis der bliver andre lokaler ledige til overtagelse senest 3 måneder efter det tidspunkt, hvor det lejede blev ødelagt.

    Hvis der ved genopførelse eller ombygning tilvejebringes lokaler af samme art som de lokaler, der blev ødelagt, skal udlejeren i medfør af stk. 3 tilbyde lejeren at leje disse lokaler.

    Som anført i de almindelige bemærkninger er det et gennemgående træk ved forslaget, at reguleringen af lejeforholdet mellem udlejer og lejer i højere grad end hidtil overlades til parternes aftale.

    Det foreslås i overensstemmelse hermed, at bestemmelserne i dette kapitel skal kunne fraviges ved parternes aftale, hvorfor den gældende bestemmelse i lejelovens § 18 ikke er medtaget i forslaget.

    En aftalt fravigelse, der forringer lejerens retsstilling i forhold til de deklaratoriske bestemmelser i erhvervslejeloven, vil efter en konkret bedømmelse kunne tilsidesættes efter forslagets § 7.


[ Mangler afhjulpet ] modifikation Stk. 2. Er mangelen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig mangelen som grund for ophævelse.

[ Udlejers erstatningspligt ved mangler, svig mv. ] § 20. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

§ 20 gælder også, når udlejer ikke sørger for at opretholde god orden i ejendommen mv., jf. § 35.

[ Mangler: Lejers indsigelsesfrist ] § 21. Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig mangelen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller udlejeren har handlet svigagtigt. I de i 2. pkt. nævnte tilfælde skal lejeren gøre kravet gældende uden ugrundet ophold efter, at mangelen er eller burde være opdaget.

[ Mangler: Brugen ulovlig ] udgangspunkt § 22. Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt eller udlejeren har handlet svigagtigt.

[ Undtagelse ] undtagelse Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, eller hvis lejerens ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.

[ Lejers indsigelsesfrist ] Stk. 3. § 21 finder anvendelse på de i stk. 1 nævnte mangler.

Se § 21.

[ Utidigt ophør pga. andre rettigheder: Erstatning ] § 23. Bringes et lejeforhold, bortset fra de i § 22 nævnte tilfælde, til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

[ Lejebetaling efter offentlige forbud mv. ] Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbudet træder i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

[ Ophør pga. brand/ulykke ] § 24. Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen.

[ Udlejers pligt til "genhusning" ] Stk. 2. Bortfalder en lejeaftale i henhold til stk. 1, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje andre lokaler i ejendommen, hvis der bliver andre lokaler ledige til overtagelse senest 3 måneder efter det tidspunkt, hvor det lejede blev ødelagt.

Se dog § 89, stk. 3 om lejeaftaler indgået inden år 2000.

[ Udlejers pligt til "genhusning" ] Stk. 3. Ved bortfald af en lejeaftale efter stk. 1 skal udlejeren tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de lokaler, der blev ødelagt, hvis der ved genopførelse eller ombygning tilvejebringes sådanne lokaler.

Se dog § 89, stk. 3 om lejeaftaler indgået inden år 2000.

Kapitel 5

Udlejerens adgang til det lejede og udlejerens ret til at foretage ændringer i det lejede m.v.

[ Udlejers adgangsret ] § 25. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 25

    Bestemmelsen i § 25 er identisk med den gældende lejelovs § 54.


[ Udlejers ret til fysiske ændringer ] udgangspunkt § 26. Udlejeren har uanset en eventuelt aftalt uopsigelighed ret til at foretage ændringer i det lejede og ændringer af ejendommen, selv om dette berører lejerens brugsret, såfremt ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet, jf. dog stk. 2.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 26

    Bestemmelsen i § 26, som er en nydannelse, vedrører udlejerens ret til at foretage ændringer dels i ejendommen, dels i det lejede.

    Efter den indtil 1980 gældende lejelovs § 59 var der i loven en adgang for udlejeren til at foretage ændringer i det lejede. Denne adgang udgik pr. 1. januar 1980, men det er i retspraksis antaget, at der fortsat består en ret for udlejeren til på dette punkt at udøve en ejers rettigheder over ejendommen og det lejede. I praksis gælder der dog den modifikation, at udlejeren ikke ensidigt kan foretage ændringer i det lejede, som fratager det dets identitet, således at der sker en væsentlig ændring af genstanden for lejeaftalen.

    Det foreslås at genindføre en adgang for udlejeren til at foretage ændringer i det lejede i § 26 svarende til den ret, udlejeren antages at have efter retspraksis.

    Forslaget skal ses i sammenhæng med, at det findes væsentligt at undgå, at en for snæver adgang for udlejeren til at gennemføre ændringer, herunder forbedringer, tilskynder udlejeren til at indgå lejeaftaler af kortere varighed.

    Det foreslås derfor, at udlejeren skal have ret til at foretage ændringer i det lejede og ændringer af ejendommen, selv om dette berører lejerens brugsret, såfremt ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet. Som eksempel på ændringer, der efter omstændighederne ikke vil være omfattet af udlejerens ret, kan nævnes etablering af badeværelse i et lejemål, hvor der ikke tidligere var hverken toilet- eller badefaciliteter, og hvor der til formålet inddrages en ikke uvæsentlig del af det lejedes areal.

    Bestemmelsen fastslår således, at udlejeren har en ubetinget ret til at foretage ændringer i ejendommen, som ikke er væsentlige. Udlejeren har ligeledes en ubetinget ret til at foretage ændringer, som ganske vist væsentligt ændrer det lejedes identitet, men ikke varigt. Sådanne ændringer kan f.eks. være en midlertidig nedtagning af en altan.

    Udlejeren kan endvidere foretage ændringer, som varigt, men ikke væsentligt, ændrer det lejedes identitet. Dette vil efter omstændighederne kunne ske ved installation af et centralvarmeanlæg.

    Lejeren kan efter forslagets stk. 2 kræve lejenedsættelse, hvis ændringen medfører en væsentlig forringelse af brugsværdien af det lejede.

    Hvis udlejeren har et ønske om at gennemføre mere vidtgående ændringer, end § 26 giver mulighed for, kan udlejeren eventuelt fremsætte krav om gennemførelse af sådanne ændringer i forbindelse med en genforhandling af lejevilkårene efter § 14, hvis parterne har aftalt, at § 14 skal finde anvendelse i lejeforholdet.


[ Lejenedsættelse ved ændringer ] modifikation Stk. 2. Lejeren kan, når udlejeren foretager ændringer efter stk. 1, stille krav om, at lejen skal nedsættes, hvis ændringen medfører en væsentlig forringelse af brugsværdien af det lejede for lejeren.

[ Udlejers ret til arbejder/reparationer ] § 27. Udlejeren kan iværksætte arbejder i det lejede med det varsel, der er angivet i stk. 2. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 27

    I § 27 er foreslået regler vedrørende varsling af adgangen til det lejede for at gennemføre alle typer arbejder, det vil sige såvel reparationer som vedligeholdelse, forbedringer og ændringer.

    Den gældende lejelovs § 55 indeholder en bestemmelse om, at iværksættelse af arbejder i det lejede, der ikke er til væsentlig ulempe for lejeren, skal ske med 6 ugers varsel, medens lejeren har krav på 3 måneders varsel inden iværksættelsen af andre arbejder.

    Det foreslås, at der ved udlejerens iværksættelse af arbejder i det lejede altid skal gives et varsel på 8 uger, uanset om der er tale om arbejder, der er til væsentlig ulempe for lejeren. Begrundelsen herfor er, at en ensartet varslingsfrist for forskellige typer af arbejder vil kunne virke konfliktforebyggende. Samtidig er varslet så langt, at der er rimelig tid for lejerne til at indrette sig på forholdene.

    Herudover foreslås det, at udlejeren i visse af de tilfælde, hvor udlejeren ønsker at foretage ændringer uden for det lejede, skal varsle iværksættelsen af arbejderne over for de berørte lejere. Det drejer sig om tilfælde, hvor arbejderne medfører hindringer for lejerens adgang til det lejede eller er til væsentlig ulempe for lejerens adgang til eller brug af det lejede. Bestemmelsen vil kunne finde anvendelse både på hindringer og væsentlig ulempe under arbejdernes gennemførelse og efter færdiggørelsen.

    Hensigten med denne bestemmelse er, at ændringer uden for det lejede kan medføre så omfattende gener for lejeren, at det er rimeligt at varsko lejeren om iværksættelsen af arbejderne. Ændringer, der udløser pligt til at varsle, vil eksempelvis kunne omfatte midlertidig eller permanent ændring af adgangsforholdene til et lejemål.


[ Krav om varsling ] praeceptivnormal Stk. 2. Varsling om iværksættelse af arbejder i det lejede skal være skriftlig, og varslet er 8 uger. Ved beregningen af fristen ses der bort fra juli måned.

Om ufravigelighed se § 30.

[ Arbejder uden for det lejede ] praeceptivnormal Stk. 3. Stk. 1 og 2 finder tillige anvendelse på arbejder uden for det lejede, hvis arbejderne indebærer hindringer eller væsentlig ulempe for lejerens adgang til eller brug af det lejede under eller efter arbejdernes gennemførelse.

[ Krav til arbejdets udførelse ] praeceptivnormal § 28. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 28

    Bestemmelsen er identisk med den gældende lejelovs § 56.


[ Installation af varmeanlæg ] § 29. Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til den aftalte brug. Lejeren kan dog ikke kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af installationen.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 29

    Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 62 om udlejers adgang til at disponere over kælder- og loftsrum til installation af varmeanlæg.

    Bestemmelsen har hidtil været placeret i lejelovens kapitel om forbedringer, men hører indholdsmæssigt hjemme i et kapitel om udlejers adgang til at foretage ændringer i det lejede.


[ Ufravigelighed ] § 30. § 27, stk. 2 og 3, og § 28 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Se § 27 og § 28.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 30

    Af hensyn til lejerens beskyttelse foreslås det, at reglerne i § 27, stk. 2 og 3, og § 28 ikke skal kunne fraviges til skade for lejeren.


Kapitel 6

Forbedringer

[ Forhøjelser pga. forbedringer ] § 31. Har udlejeren forbedret det lejede, kan udlejeren forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes brugsværdi. Ved vurdering af den forøgede brugsværdi ses der bort fra forbedringer, der er gennemført efter § 46 a, stk. 3,i lov om leje.

Om varsling af lejeforhøjelse pga. forbedringer, se § 32.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 31

    Stk. 1 om udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelse som følge af forbedringer, svarer til lejelovens § 58, stk. 1, bortset fra, at forøgelsen af »det lejedes værdi« er ændret til forøgelsen af »det lejedes brugsværdi«. Ved brugsværdi forstås, at der skal være tale om forbedringer i sædvanlig lejeretlig forstand.

    Stk. 2 er identisk med lejelovens § 58, stk. 2.

    Stk. 3 svarer til lejelovens § 58, stk. 3. I bestemmelsen henvises til § 46 a, stk. 3, i lov om leje, hvorefter beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræve, at udlejeren gennemfører arbejder vedrørende varme og varmt vand, der er angivet i en energiplan for ejendommen. Bestemmelsen foreslås medtaget i erhvervslejeloven for at sikre, at en udlejer i en blandet ejendom med både erhvervs- og beboelseslejemål får en adgang til at opkræve en lejeforhøjelse over for erhvervslejerne i ejendommen til dækning af de udgifter, der følger af gennemførelsen af de nævnte arbejder i henhold til en energiplan for ejendommen.

    I stk. 4 foreslås det, at udlejeren kan få godtgjort rimelige etablerings- og forbedringsudgifter i forbindelse med etablering eller forbedring af fællesantenneanlæg eller tilslutning til programforsyning udefra. Bestemmelsen, der svarer til lejelovens § 46 f, stk. 1, foreslås medtaget for at give udlejeren adgang til at få godtgjort sådanne udgifter i de blandede ejendomme med både erhvervs- og beboelseslejemål.

    Stk. 5, hvorefter udlejeren kan få godtgjort udgifter ved omlægning af ejendommens varmeinstallation til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, svarer til lejelovens § 61, stk.1. Der stilles dog ikke som i lejelovens § 61, stk. 2, jf. § 50, stk. 5, krav om, at lejerens indsigelse over for udlejeren skal være begrundet, jf. forslagets § 32, stk. 5, om lejerens indsigelse.

    Stk. 6, hvorefter foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- og afløbsledninger, anses for forbedringer, er identisk med lejelovens § 58, stk. 6.


[ Passende forrentning ] Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.

[ Lejeforhøjelse: Passende forrentning mv. ] Stk. 3. Har en udlejer gennemført arbejder efter § 46 a, stk. 3, i lov om leje, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt, samt dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.

[ Forhøjelse pga. fællesantenne el. programforsyning ] Stk. 4. Har udlejeren opsat eller forbedret eget fællesantenneanlæg til radio- og fjernsynsmodtagelse i ejendommen, eller har udlejeren etableret eller forbedret tilslutning til programforsyning udefra, kan udlejeren forlange, at lejeren over 10 år godtgør udlejeren de etablerings- og forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt. Udlejeren kan forlange en passende forrentning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende. Lejeren kan dog kræve at betale beløbet kontant.

[ Forhøjelse: Omlægning af varmeforsyning ] Stk. 5. Har en ejendom centralvarme eller varmtvandsinstallation, og tilslutter udlejeren denne til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, kan udlejeren forlange, at lejeren over 10 år godtgør udlejeren ejendommens udgifter ved omlægningen med fradrag af besparelsen.

[ Forbedringer: Afløb og forsyningsledninger ] Stk. 6. Foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- eller afløbsledninger af hensyn til lejernes brug, anses for forbedringer.

[ Varsling: Lejeforhøjelse pga. forbedringer ] § 32. Lejeforhøjelse efter § 31 kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført. Lejeforhøjelse kan ske uanset aftalt uopsigelighed.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 32

    Stk. 1 svarer til lejelovens § 59, stk. 1, bortset fra, at det foreslås, at lejeforhøjelse kan ske uanset aftalt uopsigelighed.

    I stk. 2 foreslås det, at det ved formelle mangler kan bestemmes, at kravet om lejeforhøjelse bevarer sin gyldighed, hvis udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

    Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 10.

    Stk. 3 og 4 er identiske med lejelovens § 59, stk. 3 og 4.

    Stk. 5 svarer til lejelovens § 59, stk. 5, bortset fra, at bestemmelsen om, at beboerrepræsentanterne (for så vidt angår ejendomme, hvor der er beboerrepræsentation) kan gøre indsigelse mod forhøjelsen på alle lejernes vegne, er taget ud.


[ Krav til varslingsskrivelse ] Stk. 2 . Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

[ Foreløbig forhøjelse ved forbedringer ] Stk. 3. Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.

[ Frist for byggeregnskab ] Stk. 4. Boligretten kan på begæring af en lejer fastsætte en frist, inden for hvilken byggeregnskab skal aflægges. Er byggeregnskab ikke aflagt inden fristens udløb, bortfalder den foreløbige lejeforhøjelse, medmindre overskridelsen af fristen beror på forhold, som udlejeren ikke er ansvarlig for.

[ Indsigelser mod forhøjelse pga. forbedringer ] Stk. 5. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til lejeren. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Kapitel 7

Lejerens brug af det lejede

[ Lejers behandling af det lejede ] § 33. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 33

    Bestemmelsen svarer som udgangspunkt til den gældende lejelovs § 25.

    Det foreslås dog, at ordet »husstand« i den gældende bestemmelse i lejelovens § 25 i forslagets stk. 2 erstattes med »personale«, da dette er mere relevant i erhvervsforhold.

    I forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 25 foreslås endvidere, at der i forslagets stk. 2 tilføjes »herunder ved fremleje«, hvorved det kommer til at fremgå af bestemmelsen, at lejeren også er erstatningsansvarlig for skade som forvoldes af andre, som lejeren har givet adgang til det lejede ved fremleje. Der er ikke tilsigtet en realitetsændring herved.


[ Lejers erstatningsansvar for skader mv. ] Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens personale eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede, herunder ved fremleje.

[ Anmeldelsespligt vedr. skader ] Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal lejeren anmelde uden ugrundet ophold.

[ Kun aftalt brug ] § 34. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 34

    Bestemmelsen svarer som udgangspunkt til den gældende lejelovs § 26.

    Bestemmelsens stk. 1 er identisk med lejelovens § 26, stk. 1.

    Det fremgår af den gældende lejelovs § 26, stk. 2, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand.

    Da bestemmelsen kun gælder for erhvervslejeforhold m.v., foreslås det, at bestemmelsen i stk. 2 formuleres således, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede til andre. Der er ikke tale om nogen realitetsændring.


[ Ikke overlade brugen til tredjemand ] Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del heraf til andre.

[ Udlejers pligt til god orden ] § 35. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 69, stk. 1, nr. 7, 8 og 11, nævnte tilfælde. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og §§ 19 og 20 finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse af denne pligt.

Se § 69, stk. 1, nr. 7, 8 og 11 (om god skik, forbud mod besøgende mv.)

Lovens § 18, stk. 2 omhandler forholdsmæssigt afslag ved mangler i det lejede. § 19 og § 20 omhandler lejers adgang til at hæve eller kræve erstatning pga. mangler.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 35

    Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 27, dog således at der er indføjet en henvisning til § 18, stk. 2, og §§ 19 og 20 vedrørende lejerens mangelsbeføjelser.

    De gældende misligholdelsesbeføjelser i lejelovens §§ 11-13 finder efter retspraksis anvendelse i situationer, hvor udlejeren tilsidesætter sin forpligtelse til at holde orden i ejendommen.

    Dette indebærer, at lejere, som er belastet af ulemper som følge af, at udlejeren ikke griber ind over for husordensovertrædelser i ejendommen, efter omstændighederne kan kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, hæve lejeaftalen eller kræve erstatning.

    Det foreslås på denne baggrund, at det udtrykkeligt præciseres i loven, at lejeren kan gøre de omtalte misligholdelsesbeføjelser gældende.

    Sager herom skal som i dag anlægges ved boligretten.


[ Lejers overholdelse af ordensregler ] Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

[ Lejers pligt gælder gæster og personale mv. ] Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler lejeren efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger lejeren er ansvarlig efter § 33.

§ 33 omhandler folk, som lejeren giver adgang til det lejede, herunder personale og gæster.

[ Lejers ændring af det lejede ] § 36. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 37-39 nævnte.

§§ 37 - 39 omhandler sædvanlige installationer og ændringer, skiltning mv.

Af By- og Boligministeriets tjekliste af 16.12.1999 fremgår flg. om §§ 36 - 39 og § 75:

"Bestemmelserne drejer sig om, hvilke ombygninger og installationer, lejeren har ret til at gennemføre i det lejede.

Udgangspunktet er ifølge § 36, at lejeren skal have samtykke fra udlejeren til at forandre de lejede lokaler.

Hvis udlejeren efter § 36 giver lejeren samtykke til at foretage en ændring, så er udgangspunktet, at lejeren ikke skal fjerne ændringen igen ved fraflytning (retablering). Udlejeren kan dog kræve retablering (§ 75, stk. 2).

Hvis lejeren gerne vil fjerne ændringen, skal lejeren aflevere de lejede lokaler til udlejeren i samme stand som ved overtagelsen (§ 75, stk. 1).

Ifølge § 37 har lejeren ret til at foretage sædvanlige installationer i sit lejemål. Dette gælder dog ikke, hvis udlejeren kan påvise, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig. Lejeren skal give besked til udlejeren i rimelig tid, inden installationen foretages. Denne ret kan ikke fraviges i lejekontrakten.

Ifølge § 39 har lejeren også ret til at opsætte skilte, udhængsskabe og automater m.v. i sædvanligt omfang.

I begge disse tilfælde er udgangspunktet, at lejeren ikke har pligt til at fjerne installationen eller skiltet ved fraflytningen. Hvis lejeren gerne vil fjerne ændringen, gælder det også her, at lejeren skal aflevere de lejede lokaler til udlejeren i samme stand som ved overtagelsen (§ 75, stk. 1).

Det fremgår af § 38, at lejeren ifølge stk. 1 har ret til at foretage ombygninger, der er sædvanlige for lejerens virksomhed, og kan gennemføre disse efter at have givet udlejeren meddelelse om ombygningen.

Udlejeren kan dog modsætte sig ombygningen, hvis den vil være til ulempe for ejendommen eller de andre lejere.

Bestemmelsen gælder, hvis parterne ikke har aftalt noget andet i lejekontrakten.

Ifølge stk. 2 har lejeren også ret til at foretage sådanne installationer og ombygninger, som er nødvendige for at opfylde krav fra en offentlig myndighed. Denne ret kan ikke fraviges i lejekontrakten.

Der er heller ikke i denne situation noget krav om, at udlejeren skal give samtykke, men udlejeren skal have mulighed for til en vis grad at bestemme, f.eks. hvor den nødvendige installation skal placeres.

Lejeren skal være opmærksom på, at, hvis ikke andet er aftalt, har lejeren ifølge § 38 pligt til at fjerne ombygningen eller installationen ved lejeforholdets ophør. Når lejeren forlader lejemålet, skal de lejede lokaler altså se ud som dengang, lejeperioden begyndte.

Der er som nævnt både i § 37, § 38 og § 39 tale om en ret for lejeren, men i forbindelse med en opsigelse kan lejeren kun få erstatning for de ændringer, som er gennemført med udlejerens samtykke."

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 36

    Bestemmelsen fastslår som den gældende lejelovs § 28, at lejeren som udgangspunkt ikke må ændre det lejede, medmindre det følger af loven.


[ Lejers ret: Sædvanlige installationer ] praeceptivnormal § 37. Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal med rimeligt varselgive meddelelse til udlejeren, inden lejeren foretager installationen.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 41.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 37

    Forslaget svarer til § 29, stk. 1, i den gældende lejelov.

    Efter forslagets § 36 gælder ligesom i den gældende lejelovs § 28, at lejeren som udgangspunkt ikke må foretage ændringer i det lejede uden udlejerens samtykke.

    Lejeren har imidlertid ifølge den gældende lejelovs § 29, stk. 1, ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Denne bestemmelse foreslås videreført for erhvervslejemål med § 37. Bestemmelsen giver lejeren adgang til for egen regning at opsætte f.eks. termostatventiler eller hårde hvidevarer. Det foreslås præciseret, at lejerens meddelelse til udlejeren om påtænkte installationer skal gives med rimeligt varsel. Dette indebærer, at meddelelsen skal gives med et varsel, som giver udlejeren rimelig tid til at overveje og svare på meddelelsen.


[ Lejer: Sædvanlige ombygninger ] udgangspunkt § 38. Lejeren har ret til at foretage ombygninger i det lejede, der er sædvanlige for den type virksomhed, der efter aftalen drives i det lejede. Lejeren skal give udlejeren 8 ugers varsel, inden lejeren foretager ombygningen. Udlejeren kan modsætte sig ombygningen, hvis udlejeren godtgør, at ombygningen vil være til ulempe for ejendommen eller dens lejere.

Se dog § 89, stk. 4 om lejeaftaler indgået før år 2000.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 38

    Det foreslås i stk. 1, at der indsættes en bestemmelse, hvorefter lejeren har ret til at foretage ombygninger i det lejede, der er sædvanlige for den type virksomhed, der efter aftalen drives i det lejede. Lejeren skal give udlejeren 8 ugers varsel, inden ombygningen foretages. Bestemmelsen indebærer, at lejeren, såfremt det lejede ifølge parternes aftale f.eks. skal benyttes til supermarked, som udgangspunkt kan foretage en sådan ombygning, som må betragtes som sædvanlig for at drive supermarked fra lokalerne. Udlejeren kan dog modsætte sig, at lejeren gennemfører ombygningen, hvis udlejeren kan godtgøre, at ombygningen vil være til ulempe for ejendommen eller lejerne i ejendommen.

    Som eksempler på saglige grunde til, at udlejeren modsætter sig en ombygning, kan nævnes ejendommens konstruktive forhold eller bevaringssmæssige hensyn. Udlejer vil også kunne modsætte sig ombygningen, såfremt denne indebærer en overtrædelse af anden lovgivning, f.eks. planlovgivningen. Endelig vil udlejeren af hensyn til lejerne kunne modsætte sig f.eks. installation af et støjende klimaanlæg.

    I stk. 2 foreslås en bestemmelse, hvorefter lejer har ret til at foretage ændringer, når ændringen sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede. Der kan være tale om påbud om opsætning af udsugningsanlæg, indretning af toilet- og badefaciliteter og lignende. Bestemmelsen omhandler krav fra en offentlig myndighed, der nødvendiggør installationer eller ombygninger i de lejede lokaler, men også ændringer, der berører den øvrige bygning.

    Da udlejeren imidlertid især i sidstnævnte situationer kan have en interesse i, på hvilken måde et påbud efterkommes, foreslås det, at lejeren skal foretage de pågældende arbejder efter udlejerens rimeligt begrundede anvisninger.

    Et eksempel på udlejerens ret til at give lejeren anvisninger kan være det tilfælde, hvor ejeren af en ejendom med både erhverv og beboelse lejer stueetagen ud til restaurationsvirksomhed, og hvor lejeren af en offentlig myndighed pålægges at opsætte et (større) ventilationsanlæg. I et sådant tilfælde vil udlejeren af hensyn til beboelseslejerne i ejendommen have en rimeligt begrundet interesse i at få indflydelse på, hvor ventilationsanlægget placeres.

    Ligeledes kan udlejerens fremtidige planer for ejendommens anvendelse betyde, at udlejeren har en rimeligt begrundet interesse i, hvorledes et påbud efterkommes.

    I fortsættelse af forslaget om lejers udvidede installations- og ombygningsret, foreslås indsat i stk. 4, at såfremt lejeren har foretaget ændringer efter stk. 1 og 2, er lejeren ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere det lejede.

    Udlejeren kan efter stk. 3 forlange, at lejeren, inden den ombygning eller installation foretages, som bestemmelsen giver ret til, indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejerens krav om retablering.

    Hvad der skal forstås ved rimeligt, er ikke muligt at fastlægge nærmere. Størrelsen af beløbet vil afhænge blandt andet af ombygningens og installationens karakter.

    Bestemmelsen i § 38, stk. 2, kan ikke fraviges ved aftale til skade for lejeren.


[ Ændringer pga. offentligretlige krav ] praeceptivnormal Stk. 2. Lejeren har endvidere efter udlejerens rimeligt begrundede anvisninger ret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 41.

[ Udlejers krav på depositum ved ombygning ] Stk. 3. Udlejeren kan forlange, at lejeren, inden ombygning og installationer foretages efter stk. 1 og 2, indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejerens krav mod lejeren efter stk. 4.

[ Lejers retableringspligt ] modifikation Stk. 4 . Har lejeren foretaget ændringer som nævnt i stk. 1 og 2, er lejeren ved lejeforholdets ophørforpligtet til at retablere det lejede.

[ Lejers skiltning, markiser, automater, varer mv. ] § 39. Lejeren har ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter lejerens forretnings og ejendommens art. Lejeren har endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater, varer og lignende i sædvanligt omfang.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 39

    § 39 svarer til den gældende lejelovs § 30, stk. 1.

    I stk. 2, der som udgangspunkt svarer til den gældende lejelovs § 30, stk. 2, foreslås 1. pkt. formuleret, således at bestemmelsen kommer til at gælde for »en butik, et hotel, en restauration og lignende«.

    Det foreslås endvidere, at 2. pkt. i den gældende lejelovs § 30, stk. 2, hvoraf det fremgår, at det ikke kan pålægges lejere af forretninger i butikscentre eller lignende butiksfællesskaber at holde åbent efter kl. 20.00, medtages.

    Endelig foreslås det, at den gældende § 30, stk. 3, i lejeloven, hvoraf det fremgår, at når et lokale er udlejet til forretning i en bestemt branche, må ejeren ikke udleje andre lokaler i samme ejendom til en tilsvarende forretning eller selv benytte dem til drift af en sådan, udelades. Rækkevidden af bestemmelsen giver i praksis anledning til mange problemer ikke mindst på grund af brancheglidning, og da reglen derfor ikke længere giver lejeren den forudsatte beskyttelse, forekommer det mere hensigtsmæssigt, at parterne i forbindelse med lejeaftalens indgåelse indgår en konkret aftale herom.


[ Pligt til at holde åbent ] praeceptivnormal Stk. 2. Lejeren af en butik, et hotel, en restauration og lignende skal holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang. Det kan ikke uanset modstående aftale pålægges lejere af forretninger i butiksfællesskaber at holde åbent mandag til fredag efter kl. 20.00 og fra lørdag kl. 17.00 til mandag kl. 6.00. Hvis der i en lejeaftale indgået inden den 1. juli 1995 er fastsat gyldige, individuelle vilkår om åbningstider, vil disse dog fortsat kunne gøres gældende indtil den 1. juli 2010.

Lovens § 39, stk. 2, 2. pkt. kan ikke fraviges ved aftale, jf. § 41.

[ Lejers ansvar for ombygningsskader ] § 40. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, ombygninger og ændringer, lejeren har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 40

    § 40 svarer til den gældende lejelovs § 29, stk. 4, bortset fra, at det foreslås præciseret, at lejerens erstatningsansvar omfatter skade forårsaget af såvel installationer, som ombygninger og ændringer, som lejeren har foretaget.


§ 41. Reglerne i § 37, § 38, stk. 2, og § 39, stk. 2, 2. pkt., kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 8

Betaling af leje

[ Betalingssted ] praeceptivnormal § 42. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet. Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens bopæl eller forretningssted her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut her i landetanses for betaling på det anviste betalingssted.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 44.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 42

    Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 32, idet det dog er tilføjet, at betaling udover på udlejerens bopæl kan ske på udlejerens forretningssted. Det foreslås desuden bestemt, at frigørende betaling til et pengeinstitut kun kan ske til et pengeinstitut her i landet.


[ Betaling af leje ] § 43. Lejen kan kræves betalt månedsvis forud.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 43

    Bestemmelsens stk. 1, der er identisk med den gældende lejelovs § 33, stk. 1, om månedsvis forudbetaling, foreslås indført i erhvervslejeloven.

    Bestemmelsens stk. 2, der svarer til den gældende lejelovs § 33, stk. 3, om forfaldsdagen og rettidig betaling, foreslås indført i erhvervslejeloven, idet det i lighed med det, der gælder om forfaldsdagen, foreslås fastsat, at sidste rettidige betalingsdag, som falder på grundlovsdag, udskydes til den følgende hverdag.

    Den nuværende lejelovs § 33, stk. 2, om, at lejen kan kræves betalt forud for den periode, den vedrører, hvis lejen er beregnet for en kortere periode end en måned, foreslås ikke medtaget, idet der ikke ses at være behov for en sådan bestemmelse i erhvervslejeforhold.


[ Forfald på helligdag, lørdag mv. ] praeceptivnormal Stk. 2. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Er denne hverdag en lørdag eller grundlovsdag, er betaling den følgende hverdag rettidig.

Om bestemmelsens ufravigelighed, se § 44.

[ Ufravigelighed ] § 44. Reglerne i § 42 og § 43, stk. 2, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 44

    Det foreslås, at reglerne i §§ 42 og 43, stk. 2, ikke ved aftale skal kunne fraviges til skade for lejeren. Dette svarer til den gældende lejelovgivning.

    Ifølge den gældende lejelovs § 33, stk. 5, er lejeren i tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholds udløb kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør.

    Der foreslås ikke medtaget en bestemmelse svarende til den gældende lejelovs § 33, stk. 5. I øvrigt overlades det til parterne at aftale, om der skal betales husleje i den periode, der medgår til istandsættelse af lejemålet ved fraflytning.


Kapitel 9

Betaling for varme og vand m.v.

[ Betaling for varme og vand mv. ] § 45. Leverer udlejeren varme og varmt vand samt andre ydelser som nævnt i stk. 2, kan denne kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt andel i andre udgifter refunderet. Udlejeren kan ligeledes kræve sine udgifter til lejerens forbrug af vand refunderet efter reglerne i dette kapitel, når forbruget fordeles på grundlag af fordelingsmålere. Udgifterne hertil kan ikke indeholdes i lejen, medmindre parterne har aftalt dette.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 45

    I stk. 1 foreslås det udtrykkeligt fastsat, at parterne kan fravige reglen i sidste pkt. og aftale, at udgifter til varme og vand afregnes over lejen.

    I stk. 2 foreslås det præciseret, at forbrugsregnskabet omfatter udgifter for hele ejendommen. Dette indebærer, at der for blandede ejendomme som hidtil skal udarbejdes et samlet regnskab for ejendommen, uanset at der efter opdelingen af lovgivningen gælder ét regelsæt for erhvervslejere og ét for beboelseslejere, idet reglerne for udarbejdelse og aflæggelse af regnskabet fortsat er ens.

    I stk. 2 foreslås det præciseret, at reglerne ligeledes gælder, når opvarmningen foregår ved hjælp af el eller gas.

    Det bemærkes, at kravet om, at udgifter til vand afregnes over et forbrugsregnskab, fortsat alene gælder i de tilfælde, hvor det samlede forbrug fordeles på grundlag af fordelingsmålere. I de tilfælde, hvor der ikke er fordelingsmålere, kan forbruget fortsat opkræves som et element i lejen, fordelt efter reglerne om fordeling af lejen på de enkelte lejemål.

    Det følger af den foreslåede § 46, stk. 4, at regnskabsperioden for forbrugsregnskabet skal følge regnskabsåret eller afregningsperioden for det kollektive varmeforsyningsværk, som forsyner ejendommen med energi.

    I de tilfælde, hvor der ud over udgifter til kollektiv varmeforsyning indgår udgifter til vand i forbrugsregnskabet, og hvor det ikke er muligt at fastsætte sammenfaldende regnskabsår eller aflæsningsperiode for de to ydelser, eventuelt efter aftale med et forsyningsværk, kan udlejeren vælge at udarbejde et separat vandregnskab ved siden af forbrugsregnskabet efter de herfor gældende regler.

    Som et nyt stk. 4 foreslås det, at der ikke skal udarbejdes forbrugsregnskab i de tilfælde, hvor udlejeren hverken leverer varme eller varmt vand, og lejerens forbrug af vand ikke afregnes på grundlag af fordelingsmålere. I sådanne tilfælde kan de udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, opkræves som en afgift efter § 11, stk. 1, jf. bemærkningerne til denne bestemmelse.


[ Forbrugsregnskabet ] udgangspunkt Stk. 2. Udgifterne opgøres i et forbrugsregnskab for ejendommen. For så vidt angår varme og varmt vand, kan udlejeren i regnskabet kun medtage udgiften til brændselsforbruget, herunder el og gas til opvarmning, i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Endvidere skal udgifter til energimærkning og udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, dog ligeledes medtages i regnskabet. Ligeledes kan samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og afledningsafgift, medtages. Rabatydelser og lignende skal godskrives regnskabet.

[ Betingelser for separate regnskaber ] modifikation Stk. 3. Indeholder forbrugsregnskabet både udgifter til kollektiv varmeforsyning og til vand, og er det ikke muligt at fastsætte sammenfaldende regnskabsår eller afregningsperiode for de to ydelser, jf. § 46, stk. 4, kan udlejeren vælge at udarbejde et separat regnskab for vandudgifter efter reglerne i dette kapitel.

[ Undtagelse til krav om forbrugsregnskab ] undtagelse Stk. 4. Leverer udlejeren hverken varme eller varmt vand, og afregnes lejerens forbrug af vand ikke på grundlag af fordelingsmålere, kan udlejeren undlade atudarbejde forbrugsregnskab. Udgifter, som følger af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, kan i så fald opkræves efter reglerne i § 11.

[ Krav til forbrugsregnskabet ] § 46. Forbrugsregnskabet skal udformes således, at det fremgår, hvor stor en del af den enkelte lejers samlede udgift, der vedrører varme og varmt vand, herunder udgifter, som følger af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og hvor stor en del, der vedrører vand. For hver af de to udgiftstyper skal det ligeledes fremgå, hvorledes lejerens andel af de samlede udgifter er beregnet. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning, jf. § 49, stk. 1, samt om lejernes adgang til at gøre indsigelse, jf. § 49, stk. 3. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 46

    Den foreslåede bestemmelse indeholder en mere klar beskrivelse af, hvad der skal fremgå af et forbrugsregnskab.

    For det første skal det fremgå, hvor stor en del af den samlede betaling, som omfatter betaling af varme, herunder varme til opvarmning af vand, samt udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, og hvor stor en del, som alene omfatter betaling for vand. Baggrunden for kravet om opdeling af udgiftstyperne er, at der hermed gives lejerne mulighed for fortsat at vurdere størrelsen af forbruget på hvert område.

    For det andet skal det fremgå, hvordan den enkelte lejers andel af den samlede udgift er beregnet. Formålet med dette krav er at give lejerne mulighed for at vurdere beregningen af beløbet. Det foreslås også med hensyn til kravene til forbrugsregnskabet at gøre det muligt for boligretten konkret at træffe afgørelse om, at en formel fejl ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling og derfor ikke skal føre til ugyldighed.

    Stk. 3 svarer til § 39, stk. 2, i den gældende lejelov.

    Efter det foreslåede stk. 4 gælder, at regnskabsperioden for forbrugsregnskaber, hvori der indgår betaling for varme, som leveres af et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal følge varmeforsyningsanlæggets.

    Dette indebærer, at regnskabsperiodens termin skal være sammenfaldende med en termin for værkets afregningsperiode. Dette gælder, uanset om der tillige i forbrugsregnskabet indgår betaling for energimærkning m.v. og vand.

    Indgår der ikke betaling for varme, som leveres af et kollektivt varmeforsyningsanlæg, gælder hovedreglen efter stk. 2, det vil sige, at regnskabsperioden er fra 1. juni til 31. maj, medmindre en anden periode er fastsat af udlejeren.


[ Forbrugsregnskab: Regnskabsperiode ] udgangspunkt Stk. 2. Regnskabsperioden er fra 1. juni til 31. maj, jf. dog stk. 3 og 4.

[ Andet regnskabsår ] undtagelse Stk. 3. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at regnskabet fremover skal afsluttes på en anden dato. Regnskabsperioden ved overgang til et nyt regnskabsår må højst være 18 måneder.

[ Regnskabsår: Kollektiv varmeforsyning ] undtagelse Stk. 4. For ejendomme, hvor leverancen af varme sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabsåret følge varmeforsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode.

[ Udgiftsfordeling: Varme og varmt vand ] § 47. Fordelingen af udgifterne til varme og varmt vand samt udgifter, som følger af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, mellem lejerne sker efter udlejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler, enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang og, for så vidt angår levering af varmt vand, efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 47

    Det foreslås, at de udgifter, som følger af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, medtages under varmeudgifterne og fordeles efter de regler, som gælder for fordeling af varmeudgifter.

    I de tilfælde, hvor udlejeren ikke leverer varme og varmt vand, og hvor vand ikke afregnes efter fordelingsmålere, kan udlejeren undlade at aflægge forbrugsregnskab og opkræve de udgifter, som følger af lov om energi- og vandbesparelser i bygninger som en afgift efter § 11. Der henvises nærmere herom til bemærkningerne til § 11 og § 45, stk. 4.

    Efter forslaget i stk. 2 er det alene udlejeren, som kan forlange, at der fremover skal ske fordeling af vand- og varmeudgiften på grundlag af fordelingsmålere. Dette svarer til den hidtidige tilstand, idet kompetencen hidtil har tilkommet beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejere, hvorved forstås beboelseslejere.

    Det bemærkes i denne forbindelse, at fordeling af varmeudgifter efter den 1. januar 1999 skal ske efter måling af forbruget i den enkelte erhvervsenhed, jf. Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 891 af 9. oktober 1996 om individuel måling af el, gas, vand og varme, medmindre ejendommen er fritaget for installation af sådanne målere.

    Bestemmelsen om udlejerens adgang til at forlange afregning for varme efter fordelingsmålere er medtaget for at sikre udlejeren hjemmel for dette krav, når en tidsbegrænset fritagelse udløber.

    For så vidt angår afregning for vandforbrug foreslås det, at udlejeren får en tilsvarende ret til at stille krav om afregning for vandforbrug efter vandfordelingsmålere.

    I den gældende bestemmelse i lejelovens § 46 j kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordeling af udgifter til vand fremtidig skal ske på grundlag af forbrugsmålere.

    Da lovforslaget er præget af høj grad af aftalefrihed, og da der ofte opsættes vandmålere i erhvervslejemål, vurderes det, at der ikke er behov for denne begrænsning i erhvervslejeaftaler.

    Udlejeren får med bestemmelsen en adgang til at opsætte vandmålere f.eks. i den situation, hvor et flertal i en ejerforening har besluttet, at der skal opsættes vandmålere i ejendommen.

    Ligesom i dag skal installation af målere betragtes som en forbedring.

    I den gældende bestemmelse om lejernes adgang til at forlange overgang til fordeling af vandudgifter efter fordelingsmålere kan beslutningen gennemføres med 6 ugers varsel og »indenfor en periode, som må anses for rimelig i forhold til omfanget af den samlede forbedring«. I den foreslåede bestemmelse i stk. 4, 1. pkt., er forbeholdet om periodens længde udeladt.

    Uanset den ændrede formulering af reglen om lejenedsættelse efter stk. 4, 2. pkt., ved overgang til afregning for vand efter fordelingsmålere i forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 46 j, stk. 4, er der ikke tilsigtet nogen realitetsændring. Lejen skal fortsat nedsættes med et beløb svarende til den del af lejen, som på ændringstidspunktet opkrævedes til dækning af vandudgifter.


[ Udlejers krav på fordelingsmålere ] Stk. 2. Udlejeren kan forlange, at den hidtidige fordeling af vand- og varmeudgiften ændres, således at fordelingen fremover skal ske på grundlag af fordelingsmålere.

Se stk. 4 om varsling heraf.

[ Ændret fordeling er forbedring ] Stk. 3. Udgifter som følge af ændret fordeling efter stk. 2 betragtes som forbedring.

[ Varsel: Ændring til fordelingsmålere ] Stk. 4. Beslutninger efter stk. 2 kan gennemføres med 6 ugers varsel til en forbrugsregnskabsperiodes begyndelse. Ved overgang til afregning for vand efter fordelingsmålere skal lejen samtidig nedsættes med et beløb, der svarer til den del af vandudgiften, som hidtil har været indeholdt i lejen.

[ Forbrugsudgifter: A conto bidrag ] § 48. Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale acontobidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens forbrugsudgifter, jf. § 45, stk. 2, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende acontobidrag.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 48

    Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 38.


[ Fordeling af bidrag ] Stk. 2. Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

[ Højst udgift for regnskabsperioden ] Stk. 3. De samlede bidrag for et år må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden.

[ Forbrugsregnskab: Frist for fremkomst ] § 49. Forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende varme, som leveres fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget, såfremt dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt. Indeholder regnskabet alene udgifter vedrørende forsyning med vand samt udgifter, som følger af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af vand fra kommunen eller vandværket, såfremt dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 49

    I stk. 1 foreslås det præciseret, at sammenhængen imellem de to frister for aflæggelse af forbrugsregnskab - 4 måneder efter regnskabsperiodens udløb henholdsvis 3 måneder efter modtagelse af endelig afregning fra værket - er, at 3-månedersfristen alene finder anvendelse i de tilfælde, hvor denne frist udløber på et tidspunkt, som ligger efter 4-månedersfristen. Bestemmelsen i 3. pkt. omfatter såvel tilfælde, hvor regnskabet alene vedrører vandudgifter, som tilfælde, hvor regnskabet herudover indeholder udgifter som følge af lov om fremme af energi- og vandbesparelser.

    Stk. 2 og 3 svarer til den gældende lejelovs § 40, stk. 2 og 3, idet reglen om beboerrepræsentanternes adgang til at gøre indsigelse dog ikke er medtaget. Ordet »befuldmægtigede« i den gældende lejelovs § 40, stk. 2, er erstattet af det mere tidssvarende begreb »stedfortræder«, men der er i øvrigt ikke tilsigtet nogen ændring hermed.

    Det bemærkes i denne forbindelse, at reglen i stk. 3 efter gældende retspraksis alene pålægger udlejeren en pligt til at indbringe sagen for boligretten, såfremt lejeren gør indsigelse imod udlejerens krav om tillægsbetaling.

    Vedrører lejerens indsigelse et krav om tilbagebetaling af for meget betalt bidrag, er udlejeren ikke forpligtet til at indbringe sagen, og lejeren er dermed henvist til selv at indbringe sagen.


[ Lejers ret til at se dokumentation ] Stk. 2. Når forbrugsregnskabet er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give lejeren eller lejerens stedfortræder adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.

[ Indsigelser mod forbrugsregnskabet ] Stk. 3. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af regnskabet. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav i henhold til regnskabet.

[ Tillægsbetaling, hvis betalt for lidt ] § 50. Har lejeren betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetalingen senest betales på fraflytningsdagen.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 50

    Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 41.


[ Tilbagebetaling, hvis betalt for meget ] Stk. 2. Har lejeren betalt for meget i acontobidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at forbrugsregnskabet er udsendt.

[ Virkning af forsinket forbrugsregnskab ] § 51. Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 49, stk. 1, nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 51

    I stk. 2 foreslås det præciseret, at det er acontobidrag lejeren kan undlade at indbetale, indtil lejeren har modtaget regnskabet og eventuelt for meget betalt bidrag. Den del af betalingen, som lejeren har undladt at indbetale efter denne bestemmelse, vil udlejeren ved aflæggelse af regnskabet for den pågældende regnskabsperiode efter gældende praksis kunne opkræve som tillægsbetaling. Det er derimod ikke hensigten, at udlejeren i en sådan situation kan forhøje acontobidraget for resten af perioden og dermed få udlignet den manglende betaling.

    Bestemmelsen svarer i øvrigt til den gældende lejelovs § 42.


[ Lejers ret til ikke at betale a conto ] Stk. 2. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter udløbet af den i § 49, stk. 1, nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale acontobidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt bidrag for den afsluttede regnskabsperiode.

[ Undskyldelige fejl i forbrugsregnskabet ] § 52. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren til det følgende forbrugsregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 52

    Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 43.


[ Udlejers rettelser ] Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder bestemmelserne i § 50 tilsvarende anvendelse.

[ Udlejer kræve betaling direkte til leverandør ] § 53. Uanset reglerne i dettekapitel kan udlejeren forlange, at lejeren fremtidig betaler udgifter til forsyning med varme, vand og elektricitet på grundlag af afregningsmålere direkte til leverandøren. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. Vedrører ændringen afregning for vand, som ikke afregnes over forbrugsregnskabet, kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel. Ændringer af betalingsbetingelserne for varmeog vand gælder uanset tidligere modstående aftale.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 53

    Efter ovennævnte bekendtgørelse om individuel måling af el, gas, vand og varme skal der afregnes for elforbruget i den enkelte erhvervsenhed efter måler. Der er derfor ikke længere behov for regler, som giver erhvervslejerne adgang til at forlange afregning efter forbrugsmålere.

    Ved en ændring af varmeforsyningsloven, jf. lov nr. 436 af 10. juni 1997, indførtes regler, hvorefter afregning for varme og naturgas efter målt forbrug skal ske i et direkte kundeforhold imellem forbruger og forsyningsselskab, hvis det er teknisk muligt. Ligeledes er der i vandforsyningsloven indført regler, hvorefter miljø- og energiministeren kan fastsætte nærmere regler om, at afregning for betaling for vand efter målt forbrug kan ske direkte imellem forbruger og vandforsyning. Det er hensigten, at der med hjemmel i denne bemyndigelse udstedes en bekendtgørelse, hvori de nærmere vilkår for overgang til direkte kundeforhold er fastsat.

    Overgang til direkte kundeforhold imellem forbruger og leverandør forudsætter imidlertid i lejeforhold, at udlejeren har mulighed for at frigøre sig fra den kontraktmæssige forpligtelse til at levere de pågældende ydelser.

    Det foreslås derfor, at udlejeren i de tilfælde, hvor det er muligt at etablere direkte kundeforhold, kan forlange, at lejeren overgår til afregning efter målt forbrug af varme og vand direkte til leverandøren.

    Samtidig foreslås, at udlejeren kan forlange, at afregning for el sker direkte til elleverandøren.

    Endelig foreslås, at overgang til direkte kundeforhold kan ske med 6 ugers varsel og ikke som efter de gældende regler til et forbrugsregnskabsårs begyndelse. Med forslaget forenkles adgangen til direkte individuelle kundeforhold vedrørende forbrugsafgifter.


Kapitel 10

Brugsrettens overgang til andre

[ Hensyn til ægtefælle ved fremleje ] praeceptivnormal § 54. En lejer, der i henhold til aftale med udlejer har ret til at fremleje det lejede, må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og § 20 i lov om ægteskabets retsvirkninger finder tilsvarende anvendelse.

Den omtalte lovs § 18, stk. 2 omhandler omstødelsen af en ægtefælles retshandel, når denne sker uden fornødent samtykke. § 19 omhandler uretmæssig afhændelse eller pantsætning af fælleseje uden ægtefællens samtykke.

Se også § 55, stk. 6, der begrænser ægtefællens afståelsesret.

Se § 59 om bestemmelsens ufravigelighed.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 54

    Bestemmelsen svarer til lejelovens § 72. Bestemmelsen sigter på de tilfælde, hvor det er aftalt, at lejeren har en fremlejeret, jf. forslagets § 34, stk. 2.


[ Lejerens afståelsesret ] § 55. Lejeren har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede lejevilkår (afståelsesret), medmindre udlejeren har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette. Tilkommer retten efter 1. pkt. en fysisk eller en juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset, har lejeren dog alene ret til at afstå til et aktie- eller anpartsselskab, hvis lejeren har majoritet af stemmer i selskabet, og kun, hvis lejeren ved selvskyldnerkaution eller på lignende måde garanterer for ethvert krav ifølge kontrakten mod selskabet fra den til enhver tid værende udlejers side. Et selskab, der er indtrådt i lejeforholdet efter 2. pkt., har på samme måde alene ret til at afstå til et aktie- eller anpartsselskab, hvis en fysisk person eller en anden juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset, har majoritet af stemmer i selskabet og opfylder betingelserne i 1. pkt., og kun, hvis denne stiller sikkerhed som nævnt i 2. pkt. Ved senere afståelse af lejemålet finder 3. pkt. tilsvarende anvendelse.

Af By- og Boligministeriets tjekliste af 16.12.1999 fremgår flg.:

"Man skal ved indgåelse af lejekontrakten være opmærksom på, at det skal aftales, om lejeren skal have afståelsesret.

Skriver man ikke noget om det i kontrakten, har lejeren ifølge bestemmelsen afståelsesret til lejemålet. Det vil sige, at lejeren har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uforandrede vilkår.

Udlejeren kan dog modsætte sig, at lejeren afstår lejemålet til en anden lejer, der f.eks. har en dårlig økonomi eller ikke har kendskab til den branche, som drives i de lejede lokaler.

Når lejeren har afståelsesret "inden for samme branche", bør parterne afklare i kontrakten, hvad der skal forstås ved "samme branche", f.eks. om der kun kan afstås til en lejer, der vil anvende de lejede lokaler til nøjagtig det samme formål, som den hidtidige lejer.

Det er vigtigt at tage stilling til, om lejeren skal kunne afstå lejemålet til et selskab.

Hvis ikke andet er aftalt, giver en afståelsesret lejeren ret til at afstå til et aktie- eller anpartsselskab under visse betingelser.

Udlejer og lejer bør i deres aftale tage stilling til, om lejer skal have en sådan ret til at afstå lejemålet til et aktie- eller anpartsselskab og i givet fald under hvilke betingelser, dette kan ske. Da udlejeren i sådanne tilfælde ikke længere har en aftale med en lejer, der hæfter personligt for sine forpligtelser ifølge lejekontrakten, er det af betydning at tage stilling til i hvilket omfang lejeren skal stille sikkerhed for opfyldelse af udlejerens krav mod selskabet. Det er endvidere vigtigt at tage stilling til, hvad der skal gælde ved overdragelse af aktier/anparter. "

Om udlejerens ret til at udleje øvrige lokaler står flg. i By- og Boligministeriets tjekliste af 16.12.1999:

"Branchebeskyttelse
Loven indeholder ikke nogen beskyttelse mod, at udlejeren udlejer andre lokaler i ejendommen til en tilsvarende virksomhed som lejerens eller selv driver en konkurrerende virksomhed i samme branche. Det er derfor op til parterne at aftale det, hvis de ønsker, at der skal gælde en sådan beskyttelse for lejeren."

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 55

    Bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., svarer til den gældende bestemmelse i lejelovens § 74 a, stk. 1. Efter forslaget er udgangspunktet for parternes overvejelser som hidtil en (deklaratorisk) regel om afståelsesret, der kan justeres ved indgåelsen af de enkelte aftaler.

    Efter retspraksis anses afståelsesretten efter den gældende lejelovs § 74 a, stk.1, ikke uden videre at give fysiske personer ret til at afstå lejemålet til selskaber.

    Flere og flere selskaber driver virksomhed fra lejede lokaler som en naturlig følge af den udvikling, at erhvervsvirksomhed, herunder ganske almindelige forretninger, i stadigt større omfang drives i selskabsform - f.eks. som aktie- eller anpartsselskab. Der er derfor behov for at afklare, i hvilket omfang en afståelsesret er ensbetydende med, at lejeforholdet kan afstås til et aktie- eller anpartsselskab.

    Ved afståelse til et selskab forsvinder den personlige hæftelse for lejerens forpligtelser ifølge lejekontrakten. Hertil kommer, at karakteren af den drift, der kan bringe lokalerne i generel eller branchemæssig miskredit, nu beror på de til enhver tid værende aktionærer eller anpartshavere. Risikoen for udlejeren vil ikke alene kunne ændre karakter, hvis lejemålet overgår fra en fysisk person til et selskab, og hvis selskabet videreoverdrager lejemålet, men også hvis der overdrages anparter/aktier i selskabet på en sådan måde, at en anden får majoritet af stemmer i selskabet.

    Tilkommer afståelsesretten efter bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., oprindeligt et aktie- eller anpartsselskab, gælder efter forslaget alene de begrænsninger i afståelsesretten, der følger af bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., hvorefter udlejeren kan anføre vægtige grunde som dårlig økonomi og manglende branchekundskab til at modsætte sig en afståelse.

    Tilkommer afståelsesretten efter bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., en fysisk eller en juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset som i et aktie- eller anpartsselskab (f.eks. et interessentskab, et kommanditselskab, staten eller en kommune), gælder der ved afståelse til en fysisk person eller en sådan juridisk person efter forslaget ligeledes alene de begrænsninger i afståelsesretten, der følger af denne bestemmelse.

    Det foreslås derimod i lyset af gældende retspraksis, at den afståelsesret, der efter forslagets deklaratoriske regel i stk. 1, 1. pkt., tilkommer en fysisk person eller en juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset som i et aktie- eller anpartsselskab, ikke uden videre giver ret til at afstå lejemålet til et aktie- eller anpartsselskab, jf. det foreslåede stk. 1, 2. pkt.

    Da det forekommer hensigtsmæssigt ikke at hindre en sådan lejer i at omdanne sig til et aktie- eller anpartsselskab og fortsætte lejeforholdet i denne selskabsform f.eks. af skattemæssige årsager, foreslås det at give lejeren ret til at afstå til et sådant selskab, hvis lejeren har majoritet af stemmer i selskabet, på betingelse af, at lejeren ved selvskyldnerkaution eller på lignende måde garanterer for ethvert krav efter kontrakten, som den til enhver tid værende udlejer måtte have mod selskabet i lejeperioden.

    Det foreslås i stk. 1, 3. pkt., at et sådant dannet aktie- eller anpartsselskab kun har ret til at afstå til et nyt aktie- eller anpartsselskab, hvis en fysisk person eller en anden juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset som i et aktie- eller anpartsselskab, har majoritet af stemmer i selskabet, og kun, hvis udlejeren ikke kan fremføre vægtige grunde mod den pågældende som nævnt i stk. 1, 1. pkt., f.eks. dårlig økonomi og manglende branchekundskab. Det er desuden en betingelse, at denne person ved selvskyldnerkaution eller på lignende måde garanterer for ethvert krav efter kontrakten, som den til enhver tid værende udlejer måtte have mod selskabet i lejeperioden.

    Det foreslås i stk. 1, 4. pkt., at betingelserne i stk. 1, 3. pkt. skal opfyldes ved senere afståelse af det omhandlede lejemål.

    Bestemmelsen i stk. 1, der kan fraviges på alle punkter, tager ikke stilling til spørgsmålet om en senere overgang af majoriteten af stemmer i selskaber som omhandlet i 2.- 4. pkt. til en anden. Det forekommer mest hensigtsmæssigt at overlade dette til lejeforholdets parters nærmere aftale. Selskabet er i en sådan situation stadig den samme juridiske person, og der er derfor ikke tale om »en anden lejer« og dermed en afståelsessituation som omhandlet i stk. 1, 1. pkt. Den i henhold til stk. 1, 2., 3. eller 4. pkt., stillede selvskyldnerkaution m.v. berøres ikke heraf.

    Parterne bør i deres aftale klart beskrive indholdet af den afståelsesret, som de har forhandlet sig frem til, herunder om og i givet fald på hvilke betingelser en lejer som fysisk person skal have ret til at afstå lejemålet til et selskab m.v.

    Bestemmelserne i stk. 2-5 svarer til den gældende bestemmelse i lejelovens § 74 a, stk. 2, om genindtrædelsesret med visse ændringer.

    Da den gældende bestemmelse om genindtrædelsesret volder en del problemer i praksis, har Lejelovskommissionens flertal anset en række - i vidt omfang alene tekniske - justeringer for påkrævet. Det foreslås således, at det gøres til en betingelse for at genindtræde, at den lejer, som genindtræder, har et tilgodehavende opstået i forbindelse med handelen med den lejer, som den pågældende har afstået lejemålet til, idet formålet med at genindtræde navnlig er, at lejeren får mulighed for at redde sit tilgodehavende.

    Det foreslås desuden, at der ikke blot - som hidtil - skal være genindtrædelsesret, hvis den lejer, der er afstået til, misligholder lejeaftalen, men også, hvis denne lejer siger op.

    Forslaget om ret til at genindtræde ved opsigelse fra lejers side er en udvidelse i forhold til de gældende regler og skal ses i lyset af det nævnte formål med at genindtræde. Det forekommer heller ikke rimeligt, at en lejer ved selv at sige op kan afskære en tidligere lejer fra at genindtræde i lejeforholdet og dermed sikre sit tilgodehavende.

    Det foreslås endvidere gjort til en betingelse for at kunne genindtræde, at de tidligere lejere i forbindelse med afståelsen har underrettet udlejeren om, at der haves et tilgodehavende hos den lejer, der er afstået til, ligesom det er en betingelse, at de pågældende lejere løbende har holdt udlejeren underrettet om deres respektive adresser.

    Genindtrædelsesretten gælder kun for tidligere lejere. En kreditor, som har erhvervet et gældsbrev fra en tidligere lejer, opnår ikke ret til at (gen)indtræde i lejeforholdet.

    Den lejer, som har overdraget sin fordring mod den lejer, der er afstået til, har ikke længere et tilgodehavende og kan derfor ikke genindtræde i lejeforholdet.

    For at sikre, at en tidligere lejer bliver bekendt med et lejeforholds ophør, foreslås der indført en pligt for udlejeren til at underrette de tidligere lejere om misligholdelsen eller opsigelsen, idet udlejeren skal følge en bestemt procedure, hvis lejemålet har været afstået flere gange.

    En tidligere lejer skal herefter for at kunne genindtræde inden en bestemt frist fra udlejerens underretning om misligholdelsen eller opsigelsen meddele udlejeren, om vedkommende ønsker at genindtræde i lejemålet.

    Hvis flere ønsker at genindtræde, gives der fortrinsret til den, der senest har afstået lejemålet.

    Ved genindtrædelse efter misligholdelse er det som hidtil en betingelse, at den tidligere lejer inden 2 uger efter udlejerens påkrav godtgør udlejeren alle dokumenterede omkostninger til dækning af lejerestancer, omkostninger ved udsættelse og udlejerens øvrige udgifter i forbindelse med lejemålets ophør. Overskrides de nævnte frister, tilkommer genindtrædelsesretten efter forslaget den næste lejer i rækken.

    Bestemmelsen i stk. 6 svarer til den gældende bestemmelse i lejelovens § 74 a, stk. 3.


[ Tidligere lejeres ret til genindtræden ] Stk. 2. Tidligere lejere har ret til at genindtræde i lejeforholdet, såfremt lejeaftalen med den lejer, der er afstået til, er ophørt på grund af misligholdelse eller opsigelse fra lejerens side.

[ Betingelser for genindtrædelsesret ] Stk. 3. Genindtrædelsesretten er betinget af, at den tidligere lejer har et tilgodehavende opstået i forbindelse med handelen med den lejer, der er afstået til, og at udlejeren er underrettet herom ved afståelsen. Det er desuden en betingelse, at den tidligere lejer har holdt udlejer underrettet om sin adresse.

[ Udlejers underretningspligt vedr. genindtræden ] Stk. 4. Udlejer skal underrette de lejere, der opfylder betingelserne i stk. 3, om lejeforholdets ophør på grund af misligholdelse eller opsigelse som nævnt i stk. 2 og give dem en frist på mindst 2 og højst 4 uger til at erklære, om de vil genindtræde i lejeforholdet. Underretning af flere lejere skal ske samtidigt.

[ Hvis flere lejere vil genindtræde ] Stk. 5. Ønsker flere lejere at genindtræde i lejeforholdet, tilkommer genindtrædelsesretten den lejer, der senest har afstået lejeforholdet. Det er dog en betingelse, at den i stk. 4 nævnte frist er overholdt, og ved genindtrædelse efter misligholdelse tillige en betingelse, at den tidligere lejer senest 2 uger efter udlejerens påkrav godtgør udlejeren alle dokumenterede omkostninger til dækning af lejerestancer, omkostninger ved udsættelse og udlejers øvrige udgifter i forbindelse med lejeforholdets ophør. Overskrider en lejer disse frister, tilkommer retten til at genindtræde den lejer, der herefter senest har afstået lejeforholdet.

[ Ægtefæller: Begrænset afståelsesret ] Stk. 6. Lejeren må ikke uden sin ægtefælles samtykke afstå lejemål om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 54, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Se også § 54, der i visse tilfælde beskytter ægtefæller mod fremlejeaftaler.

[ Ægtefællens rettigheder ved lejers død/førtidspension ] praeceptivnormal § 56. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet. Det samme gælder, hvis lejeren modtager højeste eller mellemste førtidspension og ikke ønsker at drive virksomheden videre.

Se § 59 om bestemmelsens ufravigelighed.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 56

    Bestemmelsen er ændret på væsentlige punkter i forhold til den gældende lejelovs § 75, der omhandler de efterladtes rettigheder ved lejerens død.

    Efter stk. 1 har lejerens ægtefælle ligesom i dag en ret til at fortsætte lejeforholdet ved lejerens død.

    Som noget nyt foreslås det, at lejerens ægtefælle skal have en tilsvarende ret i forhold til lejeforholdet i det tilfælde, hvor lejeren på grund af sygdom eller invaliditet får højeste eller mellemste førtidspension og ikke ønsker at drive virksomheden videre. Får lejeren derfor højeste eller mellemste førtidspension, vil lejerens ægtefælle efter stk. 1 kunne fortsætte lejeforholdet på uændrede vilkår i det tilfælde, hvor lejeren ikke ønsker at drive virksomheden videre.

    Der foreslås i stk. 2 indført en mulighed for lejerens ægtefælle til at overtage lejeforholdet, hvis lejeren modtager folkepension og ikke ønsker at drive virksomheden videre.

    Der vil i sådanne tilfælde være tale om en overtagelse af lejeforholdet, hvilket indebærer, at lejevilkårene ikke videreføres uændret, men kan genforhandles. Udlejeren kan modsætte sig, at lejerens ægtefælle overtager i denne situation, hvis udlejeren har vægtige grunde hertil, herunder ægtefællens økonomiske muligheder for at overtage lejeforholdet.

    For at sikre, at ægtefællen kan overtage lejemålet på markedsvilkår, foreslås det i bestemmelsen, at udlejer ikke kan udleje til andre på lempeligere vilkår end de vilkår, som er blevet tilbudt ægtefællen. Det overlades som efter den gældende bestemmelse i lejelovens § 75, stk. 3, til domstolene at fastsætte retsvirkningerne af denne bestemmelse.

    Lejerens ægtefælle kan tidligst udnytte retten efter stk. 1 eller 2 fra det tidspunkt, hvor lejeren har fået meddelelse om, at lejeren er berettiget til pension som nævnt i bestemmelserne.

    Det foreslås endvidere i stk. 3, at lejerens livsarvinger eller svigerbørn med fornødent branchekendskab vil kunne overtage lejeforholdet i de tilfælde, som er nævnt i stk. 1 og 2, dvs. når lejeren dør eller får social pension. En sådan overtagelse indebærer som nævnt indgåelse af en ny lejeaftale.

    Retten for lejerens livsarvinger og svigerbørn til at overtage lejeforholdet skal dog kun gælde, hvis lejerens ægtefælle ikke ønsker at benytte sig af sin ret efter stk. 1og 2 til at fortsætte eller overtage lejeforholdet.

    Overtager den pågældende ikke lejeforholdet, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end udlejeren har foreslået den pågældende.

    Forslaget indebærer yderligere en udvidelse i forhold til lejelovens § 75 ved at omfatte alle typer af erhvervsvirksomheder og ikke som hidtil kun de såkaldt erhvervsbeskyttede lejeforhold.

    Baggrunden for forslaget er et ønske om at forbedre mulighederne for at gennemføre generationsskifte i erhvervsvirksomheder. Det forekommer rimeligt, at lejeren skal kunne gennemføre generationsskifte i levende live i de tilfælde, hvor lejeren bliver pensionist. Behovet herfor vil være størst i lejeforhold, hvor det ikke er aftalt, at lejeren skal have afståelsesret.

    Der foreslås en ny bestemmelse i stk. 4, hvorefter lejerens nærtstående ved lejerens død skal påberåbe sig retten til at fortsætte henholdsvis overtage lejeforholdet senest 6 uger efter, at dødsboets behandlingsmåde er afgjort af skifteretten.

    I de tilfælde, hvor lejeren får højeste eller mellemste førtidspension, samt i de tilfælde, hvor lejeren får folkepension og ikke ønsker at drive virksomheden videre, skal retten til at fortsætte eller overtage lejeforholdet påberåbes i en meddelelse til udlejeren, hvor lejeren oplyser, at lejeren har fået tilkendt pension og ikke ønsker at drive virksomheden videre, og hvem der skal fortsætte eller overtage lejeforholdet.

    I stk. 5 foreslås, for såvidt angår de tilfælde, hvor lejeren har afståelsesret, at dødsboet senest 6 uger efter, at dødsboets behandlingsmåde er afgjort, skal give udlejeren meddelelse om, at afståelsesretten ønskes udnyttet.

    Det fremgår af stk. 6, der omhandler lejerens død, at hvis udlejeren ikke efter de 6 uger har modtaget meddelelse fra lejerens nærtstående om, at lejeforholdet ønskes fortsat eller overtaget, eller fra dødsboet om, at lejeforholdet ønskes afstået, kan udlejeren opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel.

    I forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 75, stk. 4, foreslås det, at bestemmelsen kun omfatter opsigelse fra udlejerens side i tilfælde af lejerens død. På baggrund af Lejelovskommissionens betænkning foreslås det, at opsigelse fra dødsboets side bør behandles efter dansk rets almindelige regler. Der ses ikke at være nogen grund til, at lejeforholdets ophør på grund af lejerens død skal underkastes andre regler end dem, der gælder f.eks. ved en lejers opsigelse af lejeforholdet med for kort varsel, jf. den nugældende lejelovs § 86, stk. 3. Man kan f.eks. forestille sig det tilfælde, at en lejer har aftalt uopsigelighed i en årrække, og lejeren afgår ved døden umiddelbart efter aftalens indgåelse. Efter den nugældende lejelovs § 75, stk. 4, vil dødsboet undgå helt at betale erstatning til udlejeren for lejetab i tiden, indtil dødsboet kunne sige lejeforholdet op med det varsel, som lejeren havde bundet sig til. En sådan regel afviger fra dansk rets almindelige regler gældende for andre kontraktforhold. Det foreslås derfor, at dødsboet, hvis dødsboet vælger at opsige kontrakten, skal betale erstatning for det tab, som udlejeren lider ved, at kontrakten opsiges med et kortere varsel end aftalt.

    Såfremt dødsboet er insolvent, gælder bestemmelserne i dødsboskiftelovens §§ 69-73.


[ Ægtefælles rettigheder ved lejers pension ] praeceptivnormal Stk. 2. Modtager lejeren folkepension, og ønsker lejeren ikke at drive virksomheden videre, har lejerens ægtefælle ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Overtager ægtefællen ikke lejeforholdet, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end udlejeren har foreslået ægtefællen.

[ Livsarvinger og svigerbørns rettigheder ] praeceptivnormal Stk. 3. I de i stk. 1 og 2 nævnte tilfælde har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Det er dog en betingelse, at lejerens ægtefælle ikke ønsker at fortsætte eller overtage lejeforholdet, jf. stk. 1 og 2. Det er endvidere en betingelse, at den pågældende har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at føre forretningen videre. Overtager den pågældende ikke lejeforholdet, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end udlejeren har foreslået den pågældende.

[ Frist v/ lejers død ] modifikation Stk. 4. I tilfælde af lejerens død kan rettigheder efter stk. 1 eller 3 kun påberåbes, hvis meddelelse om, at retten gøres gældende, er kommet frem til udlejeren senest 6 uger efter, at dødsboets behandlingsmåde er afgjort. Får lejeren pension, kan rettigheder efter stk. 1-3 påberåbes ved, at lejeren giver udlejeren meddelelse om, at retten gøres gældende, senest samtidig med meddelelse om, at lejeren får pension og ikke ønsker at drive virksomheden videre.

[ Dødsboets udnyttelse af afståelsesret ] Stk. 5. Har lejeren afståelsesret, skal dødsboet senest 6 uger efter, at boets behandlingsmåde er afgjort, give meddelelse til udlejeren om, at afståelsesretten ønskes udnyttet.

[ Opsigelse ved fristoverskridelse ] Stk. 6. Har udlejeren i tilfælde af lejerens død ikke rettidigt modtaget meddelelse efter stk. 4 eller 5, kan udlejeren opsige lejeaftalen med sædvanligt varsel.

[ Ophør af lejers ægteskab ] praeceptivnormal § 57. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til lejemålet, har fortrinsret til dette.

Se § 59 om bestemmelsens ufravigelighed.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 57

    Bestemmelsen svarer til lejelovens § 77.


[ Lejer forladt ægtefællen ] praeceptivnormal § 58. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet efter reglen i § 56, stk. 1.

Se § 59 om bestemmelsens ufravigelighed.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 58

    Bestemmelsen svarer til lejelovens § 78.


[ Ufravigelighed ] § 59. Lejeren kan ikke give afkald på de rettigheder, der tilkommer lejeren eller andre efter § 54, § 56, stk.1-3, og §§ 57 og 58.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 59

    Det foreslås i bestemmelsen, at lejeren ikke skal kunne give afkald på de rettigheder, der tilkommer lejeren eller andre efter §§ 54 og 56, stk. 1- 3, og §§ 57 og 58.


Kapitel 11

Opsigelse

[ Lejers opsigelse ] udgangspunkt § 60. Lejeren kan frit opsige lejeaftalen.

Af By- og Boligministeriets tjekliste af 16.12.1999 fremgår flg.:

"Reglerne i opsigelseskapitlet gælder, selv om de ikke er aftalt. Lovens ordning om opsigelse fra udlejerens side kan kun fraviges til fordel for lejeren.

Lejeren er som hovedregel beskyttet mod opsigelse. Undtagelsen er de opsigelsesgrunde, som står i § 61 og den særlige bestemmelse i § 14 om udlejerens ret til at kræve lejevilkårene ændret.

Udlejer og lejer kan aftale, at lejeforholdet skal være uopsigeligt i en periode, hvorefter det fortsætter på lovens almindelige opsigelsesvilkår, jf. nedenfor. Man kan også aftale, at lejeforholdet skal være tidsbestemt.

Lejers opsigelse
Lejeren kan efter § 60 opsige lejekontrakten uden særlig grund.

Er der aftalt uopsigelighed fra lejerens side, kan lejeren dog ikke opsige lejekontrakten i uopsigelighedsperioden.
Er lejekontrakten tidsbestemt, kan lejeren efter § 63 kun opsige, hvis det er aftalt med udlejeren, at opsigelse kan ske i lejeperioden.

Opsigelsesvarslet er efter § 64 3 måneder, dog 1 måned for garager, stalde og lignende, medmindre andet varsel, kortere eller længere, er aftalt med udlejeren.

Der siges op til den første i en måned."

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 60

    Bestemmelsen svarer indholdsmæssigt til den gældende lejelovs § 81. Lejeren kan således opsige uden særlig begrundelse. Lejeren kan dog ikke opsige lejeaftalen, hvis lejeren har indgået en aftale om uopsigelighed. Om tidsbestemte lejeaftaler henvises til forslagets § 63, stk. 1.


[ Ægtefælles samtykke ] undtagelse praeceptivnormal Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejeforhold om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 54, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

[ Udlejers opsigelse ] § 61. Udlejeren kan opsige lejeforhold om

Se også konkurslovens § 12 t, der hjemler konkursregulering (f.eks. opsigelse af lejeaftaler pga. konkurs/rekonstruktion).

Udlejers opsigelsesadgang begrænses væsentligt af reglerne i § 61.

Stk. 1, nr. 1-2 omhandler lejemål, som udlejer uden videre kan opsige. Stk. 2 omhandler lejemål, der kun kan opsiges, når visse betingelser er opfyldte.

Af By- og Boligministeriets tjekliste af 16.12.1999 fremgår flg.:

"Udlejeren kan efter § 61, bortset fra opsigelse efter § 14, kun opsige lejekontrakten, når en af lovens særlige opsigelsesgrunde foreligger.

Udlejeren kan dog opsige lejeforhold om garager, stalde og lignende og de såkaldte etablissements-lejeforhold uden særlig grund.

Lovens opsigelsesgrunde er følgende:

1. Når udlejeren selv vil benytte det lejede. En opsigelse af denne grund skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

2. Når nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. Udlejeren skal samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lokaler.

3. Når god skik og orden er tilsidesat fra lejerens side. Det er ligegyldigt, om den pågældende adfærd udøves af lejeren selv, dennes personale eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

4. Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra leje-forholdet.

Er der aftalt uopsigelighed fra udlejerens side, kan udlejeren kun opsige med den begrundelse, at god skik og orden er tilsidesat (eller opsige efter § 14, hvis det er aftalt, at denne bestemmelse skal gælde).

Er lejekontrakten tidsbestemt, kan udlejeren efter § 63 kun opsige, hvis det er aftalt med lejeren, at opsigelse kan ske i lejeperioden. Opsigelse kræver dog altid, at lovens almindelige opsigelsesbetingelser, herunder kravet om en opsigelsesgrund, er opfyldt (eller at det er aftalt, at § 14 skal gælde)."



Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 61

    Bestemmelsen i stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 82, litra c, om såkaldte etablissementslejemål og til § 82, litra d, om lejeforhold om garager, stalde og lignende, som udlejer kan opsige uden begrundelse.

    Bestemmelsen i stk. 2 svarer til de særlige opsigelsesgrunde i den gældende lejelovs § 83, stk. 1, litra a, b, e og f. Det foreslås præciseret, at reglen om, at udlejer kun kan opsige andre lejeforhold end etablissementslejemålene og lejeforhold om garager, stalde og lignende, når en af de nævnte særlige opsigelsesgrunde foreligger, ikke betyder, at udlejer ikke kan opsige lejeforholdet efter forslagets § 14. Som nævnt indledningsvis vedrører reglerne i kapitel 11 ikke opsigelse af et lejeforhold efter forslagets § 14.

    Eksemplerne i den nugældende § 83, stk. 1, litra e, på, hvilke former for tilsidesættelse af god skik og orden fra lejerens side, der kan føre til opsigelse, vil typisk kunne være misligholdelse i form af lejers uberettigede disponering over fællesarealer, f.eks. ved parkering, uberettiget, stødende eller skæmmende skiltning, henstilling af varer uden for lejemålet uden tilladelse, manglende renholdelse og tilsidesættelse af regler for bortskaffelse eller håndtering af affald. Bestemmelsen foreslås endvidere udbygget med den form for uacceptabel adfærd, der medfører gener som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø og sundhedsmæssig risiko. Eksempelvis kan narkohandel og prostitution i det lejede medføre sådanne gener.

    Bestemmelsen i stk. 3 svarer til den gældende lejelovs § 84, litra b og c, om begrænsningerne i udlejers adgang til at opsige lejeren, når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede. Opsigelsen skal således som efter de gældende regler være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Der foreslås dog den yderligere ændring i forhold til i dag, at opsigelse med den begrundelse, at udlejeren selv ønsker at benytte det lejede, ikke skal kunne ske i de erhvervsbeskyttede lejeforhold med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejeren.

    Bestemmelsen i stk. 4 svarer til den gældende lejelovs § 85, stk. 2.

    Bestemmelsen i stk. 5 svarer til den gældende lejelovs § 79 a, stk. 3, om forsøgsordningen vedrørende husordensovertrædelser.

    Det foreslås, at det i stk. 6 bestemmes, at udlejer ikke kan opsige lejer med angivelse af de særlige grunde i § 61, når det er aftalt mellem parterne, at lejeaftalen er uopsigelig. Undtaget herfra er misligholdelsestilfælde, hvor udlejer kan opsige lejer i medfør af stk. 2, nr. 3.


1) lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lignende, hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse, og

2) garager, stalde og lignende.

[ Udlejers opsigelse (andre lejeforhold) ] praeceptivnormal Stk. 2. Andre lejeforhold kan udlejeren, bortset fra opsigelse efter § 14, kun opsige i følgende tilfælde:

Lovens § 14 omhandler opsigelse efter udlejers anmodning om ændring af lejevilkår.

Lovens § 62 omhandler erhvervsbeskyttede lejemål.

Ved opsigelse fra udlejers side kan stk. 2 - 6 ikke fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren, jf. § 68.

1) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, jf. dog stk. 3 og § 62.

Opsigelse efter nr. 1 skal overholde et rimelighedskrav, jf. stk. 3. Er der aftalt uopsigelighed fra udlejerens side, kan der i uopsigelighedsperioden ikke ske opsigelse, jf. stk. 6.

2) Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, jf. dog § 62.

Opsiges lejer efter nr. 2, skal lejeren tilbydes at leje lokaler af samme art, jf. stk. 4. Er der aftalt uopsigelighed fra udlejerens side, kan der i uopsigelighedsperioden ikke ske opsigelse, jf. stk. 6.

3) Når lejeren trods udlejerens påmindelse ikke har iagttaget god skik og orden ved det lejedes benyttelse, eksempelvis når lejeren ved støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde har været til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan ophæve lejeforholdet uden varsel.

Af stk. 5 fremgår det endvidere, at udlejer kan opsige lejeaftalen, selv om adfærden udøves af andre end lejeren (f.eks. dennes personale eller gæster).

Se også § 69, stk. 1, nr. 7 om ophævelse pga. manglende iagttagele af god skik og orden mv.

4) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet, jf. dog § 62.

Er der aftalt uopsigelighed fra udlejerens side, kan der i uopsigelighedsperioden ikke ske opsigelse, jf. stk. 6.

[ Rimelighedskrav iflg. nr. 1 ] praeceptivnormal Stk. 3. En opsigelse efter stk. 2, nr. 1, skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, idet der bl.a. skal tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen. Opsigelse efter stk. 2, nr. 1, kan ikke ske i de i § 62 nævnte lejeforholdmed henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.

Ved opsigelse fra udlejers side kan stk. 2 - 6 ikke fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren, jf. § 68.

[ Krav til opsigelse efter nr. 2 ] praeceptivnormal Stk. 4. Opsiges en lejer efter stk. 2, nr. 2, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lokaler.

Ved opsigelse fra udlejers side kan stk. 2 - 6 ikke fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren, jf. § 68.

[ Overtrædelse af ordensregler: Også gæster ] praeceptivnormal Stk. 5. Lejeren kan opsiges, uanset om den i stk. 2, nr. 3, beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, dennes personale eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede, herunder ved fremleje.

Ved opsigelse fra udlejers side kan stk. 2 - 6 ikke fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren, jf. § 68.

[ Aftalt uopsigelighed ] praeceptivnormal Stk. 6. Er der aftalt uopsigelighed fra udlejerens side, kan der i uopsigelighedsperiodenikke ske opsigelse efter stk. 2, nr. 1, 2 og 4.

Ved opsigelse fra udlejers side kan stk. 2 - 6 ikke fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren, jf. § 68.

[ Opsigelse af erhvervsbeskyttede lejemål ] § 62. En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedligeforbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan kun opsiges efter § 61, stk. 2, nr. 1, 2 og 4, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Af By- og Boligministeriets tjekliste af 16.12.1999 fremgår flg.:

"En erhvervsbeskyttet lejer kan, når der ses bort fra tilsidesættelse af god skik og orden, kun opsiges, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Endvidere gælder, at en erhvervsbeskyttet lejer ikke kan opsiges med den begrundelse, at udlejeren selv vil benytte det lejede, hvis dette sker med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens."

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 62

    Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 88 om begrænsning i udlejers opsigelsesret for de erhvervsbeskyttede lejeforholds vedkommende. Der skal således som efter de gældende regler anlægges en rimelighedsbetragtning ved udlejers opsigelse af et erhvervsbeskyttet lejeforhold.

    Efter bestemmelsen anses en erhvervsdrivende lejer for erhvervsbeskyttet, hvis der er tale om en erhvervsvirksomhed, »hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden«. Definitionen af et erhvervsbeskyttet lejeforhold svarer således til den gældende § 88, stk. 1.

    Bestemmelsens stk. 2 om, hvilke forhold der skal tillægges vægt ved vurderingen af opsigelsens rimelighed, foreslås moderniseret i forhold til den gældende bestemmelse i lejelovens § 88, stk. 2, således at der ved afgørelsen efter stk. 1 bl.a. skal tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler, lejerens forbedringer af disse og værdien af kundekredsen.


[ Rimelighedsvurderingen ] Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler, lejerens forbedringer af disse og værdien af kundekredsen.

[ Tidsbegrænsede lejeaftaler ] udgangspunkt § 63. Det kan aftales, at en lejeaftale skal være tidsbestemt, således at lejeforholdet ophører uden opsigelse ved udløbet af den aftalte lejetid. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 63

    Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 80.

    Det kan aftales, at den tidsbestemte lejeaftale kan opsiges i lejeperioden, herunder opsiges efter § 14, når denne bestemmelse er aftalt. Der kan forekomme tilfælde, hvor det beror på en fortolkning af lejeaftalen, om lejeforholdet som i dag kun kan opsiges, såfremt lovens betingelser vedrørende de særlige opsigelsesgrunde er opfyldt, og med det opsigelsesvarsel og de begrænsninger, som følger af loven, eller om der tillige eller kun kan ske opsigelse efter § 14 i den aftalte lejeperiode.

    Det foreslås af rimelighedsgrunde at forlænge fristen for udlejerens reaktion over for en lejers fortsatte brug af det lejede fra 1 til 3 måneder.

    Opfordrer udlejeren ikke lejeren til at flytte, inden der er gået 3 måneder efter udløbet af tidsbegrænsningen, foreslås det, at lejeforholdet skal fortsætte på de samme vilkår, som parterne aftalte skulle gælde for den tidsbegrænsede aftale, bortset fra vilkåret om tidsbegrænsning.

    Det præciseres samtidig efter forslaget, at det afgørende for, om tidsbegrænsningen kan tilsidesættes, er, om udlejeren havde en rimelig grund til at udleje på disse vilkår på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået.

    Det er først og fremmest risikoen for omgåelse af lejerens beskyttelse mod opsigelse, der er baggrunden for forslaget om at opretholde den gældende adgang til at tilsidesætte en tidsbegrænsning på erhvervslejeområdet, hvor aftaler om tidsbegrænsning af lejeaftalen er sædvanligt forekommende.

    Den tidsbestemte lejeaftale adskiller sig fra den ikke tidsbestemte lejeaftale ved, at den ophører uden opsigelse ved den aftalte lejeperiodes udløb. Ved udløbet af en tidsbegrænset lejeaftale har lejeren endvidere ikke de samme rettigheder - dvs. ret til erstatning - som følger af en opsigelse af en tidsubegrænset lejeaftale.

    Der foreslås indført et krav om, at lejeren skal reagere inden for visse frister, såfremt lejeren ønsker at påberåbe sig, at tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

    Det foreslås, at boligretten kun kan tilsidesætte tidsbegrænsningsvilkåret, hvis lejeren har anlagt retssag senest 1 år efter lejeforholdets påbegyndelse. Sag skal dog være anlagt senest 6 måneder før udløbet af den aftalte lejetid.

    Er lejeaftalen af kortere varighed end 6 måneder, skal retssag anlægges hurtigst muligt efter lejeforholdets påbegyndelse.

    Tilsvarende frister gælder også, hvis spørgsmålet om tidsbegrænsningsvilkåret i stedet efter parternes aftale skal afgøres ved voldgift.

    Endelig foreslås det i stk. 4, at i de tilfælde, hvor lejeforholdet fortsætter uden tidsbegrænsning, finder forslagets § 14 anvendelse, også selv om § 14 ikke er aftalt. Ved indgåelse af en tidsbestemt lejeaftale må det forudsættes, at lejeren har været indstillet på, at lejeaftalens vilkår skulle genforhandles ved udløbet af den tidsbestemte lejeaftale. Det findes derfor rimeligt, at der gives mulighed for at ændre lejevilkårene efter § 14 i denne situation.

    Det er en forudsætning for at anvende § 14, at der er tale om et lejeforhold, der ikke er erhvervsbeskyttet, dvs. omfattet af § 62.

    At § 14 finder anvendelse indebærer, at de i bestemmelsen nævnte tidspunkter for, hvornår en ændring af lejevilkårene og en opsigelse kan få virkning, gælder, dvs. tidligst 8 år efter lejeperiodens begyndelse, tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet er ændret væsentligt, og tidligst 4 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft efter forslagets § 13 om regulering af lejen til markedslejen.


[ Udlejers passivitet efter udløb ] modifikation Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 3 måneder efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet på de aftalte vilkår bortset fra vilkåret om tidsbegrænsning.

[ Tilsidesættelse af tidsbegrænsning ] modifikation Stk. 3. Tidsbegrænsningen kan tilsidesættes, hvis den på tidspunktet for aftalens indgåelse ikke var tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Sag herom skal være anlagt senest 1 år efter lejeforholdets påbegyndelse, dog senest 6 måneder før den aftalte lejetids udløb. Er den tidsbestemte lejeaftale indgået for et kortere tidsrum end 6 måneder, skal retssag være anlagt uden ugrundet ophold efter lejeforholdets påbegyndelse.

[ Ophør af tidsbegrænsning ] Stk. 4. Ved bortfald eller tilsidesættelse af tidsbegrænsningen efter stk. 2 og 3 fortsætter lejeforholdet, og § 14 finder anvendelse på lejeforhold, der ikke er omfattet af § 62.

Se dog § 89, stk. 6, hvis lejeaftalen er indgået før år 2000.

§ 14 omhandler aftaler om at udlejer kan kræve ændring af lejevilkår.

[ Opsigelsesvarsel ] § 64. Opsigelsesvarslet for lejer og udlejer er 3 måneder til den første i en måned. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for lejeforhold om garager, stalde og lignende.

Bestemmelsen vedrører ikke ophør som følge af en tidsbegrænsnings udløb.

Af By- og Boligministeriets tjekliste af 16.12.1999 fremgår flg.:

"Opsigelsesvarslet er efter § 64 3 måneder, dog 1 måned for garager, stalde og lignende og 1 år for opsigelse med den begrundelse, at udlejeren selv vil benytte det lejede. Der kan aftales længere varsler fra udlejerens side, men ikke kortere varsler.

Der siges op til den første i en måned. Ved opsigelse med den begrundelse, at udlejeren selv vil benytte det lejede, siges der op til aftalt flyttedag."

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 64

    Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 86. Dog foreslås et opsigelsesvarsel fra såvel lejers som udlejers side på 3 måneder til den første i en måned. Opsigelsesvarslet forlænges således ikke på grund af helligdage. Undtagelserne fra 3 måneders-varslet er opsigelse af lejeforhold om garager, stalde og lignende, hvor varslet er 1 måned, og opsigelse fra udlejers side med den begrundelse, at udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, hvor varslet er 1 år til aftalt flyttedag.

    Stk. 3 om udlejers tabsbegrænsningspligt svarer til den nugældende § 86, stk. 3. Denne bestemmelse om udlejerens pligt til at forsøge at genudleje lejemålet, hvis lejeren fraflytter inden opsigelsesvarslets udløb, og dermed begrænse sit tab, foreslås således videreført. Det bemærkes, at udlejerens rimelige omkostninger i forbindelse med genudlejningen kan indgå ved opgørelse af udlejerens krav over for lejeren. Der tænkes her på eventuelle omkostninger til annoncering, ejendomsmægler m.v.


[ Opsigelsesvarsel når udlejer selv vil benytte lejemålet ] Stk. 2. Ved opsigelse efter § 61, stk. 2, nr. 1, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på 1 år til aftalt flyttedag.

[ Tabsbegræsningspligt: Lejers tidlige fraflytning ] Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning efter fradrag af rimelige omkostninger, skal fragå i udlejers krav over for lejeren.

Udlejer skal således forsøge at genudleje lejemålet for at begrænse sit tab.

Se også § 71, stk. 1.

[ Indholdskrav: Udlejers opsigelse ] § 65. Udlejerens opsigelse efter § 61,stk. 2, skal være skriftlig og indeholde oplysning om opsigelsesgrunden samt lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Opsigelsen skal tillige indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 66 og 67. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

Lovens § 66 f. vedrører lejers erstatningskrav i anledning af opsigelse.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 65

    Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 87 om formkravene til en opsigelse.

    Bestemmelsen foreslås i forhold til den nugældende § 87, stk. 1, ændret således, at selv om et eller flere af formkravene ikke er opfyldt, kan varslingen alligevel bevare sin gyldighed, såfremt udlejeren kan godtgøre, at lejerens retsstilling i den konkrete sag ikke er blevet forringet derved.


[ Lejers indsigelser mod opsigelse ] Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i 1. pkt. nævnte frist, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.

[ Lejers erstatningskrav ved opsigelse ] § 66. Ved opsigelse af andre lejeforhold end de nævnte i § 61, stk. 1, skal udlejeren bortset fra ved opsigelse som følge af lejerens misligholdelsebetale lejeren erstatning for det tab, som denne lider som følge af opsigelsen, jf. stk. 2, samt godtgørelse for tabt goodwill, jf. stk. 3.

Retten til erstatning gælder således kun opsigelse af lejemålstyperne omtalt i stk. 1 (se § 61).

Lovens §§ 66 og 67 gælder ikke, hvis lejeaftalen er indgået før år 2000, jf. § 89, stk. 5. Dette gælder også selv om kontrakten er ændret efter dette tidspunkt, medmindre andet aftales ifm. ændringen, jf. § 86, stk. 3.

Erhvervslejelovens § 66 anvendes tillige i sager om midlertidig eller permanent ekspropriation fra lejemål. Medfører arbejder omkring lejemålet begrænset adgang til et erhvervslejemål, kan lejeren evt. få erstatning efter vejlovens § 69, stk. 2 for den manglende vejadgang.

Se også § 78.

Af By- og Boligministeriets tjekliste af 16.12.1999 fremgår flg.:

"Lejere i alle typer af lejeforhold - bortset fra garager, stalde og lignende og de såkaldte etablissementslejeforhold - har efter § 66 ret til erstatning for at få dækket det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen. Undtaget er dog de tilfælde, hvor opsigelse sker på grund af lejerens misligholdelse.

For ikke-erhvervsbeskyttede lejemål kan en lejer dog give afkald på erstatning på forskellig måde. F.eks. kan erstatningens størrelse aftales, ligesom det kan aftales, at lejeren slet ikke skal have erstatning."


Se også lejelovens § 85d.


Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 66

    Efter § 89 i den gældende lejelov kan der gives en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, erstatning, hvis lejeren opsiges.

    Der er i den gældende lejelovs § 89 og § 88, stk. 2, nævnt en række forhold, der skal tages hensyn til ved fastsættelse af denne erstatning, herunder værdien af kundekredsen (goodwill).

    Ifølge retspraksis beregnes erstatningen til en opsagt erhvervslejer på grundlag af de erstatningsposter, der er nævnt i loven. For såvidt angår goodwill udmåles erstatningen dog standardmæssigt til 1 års nettofortjeneste beregnet efter gennemsnittet af nettofortjenesten i de sidste 3 års skatteregnskaber. Der er således ikke tale om en erstatning for mistet goodwill i den forstand, at beløbet opgøres på grundlag af et dokumenteret tab, men snarere om en godtgørelse beregnet efter nogle af retspraksis fastlagte principper.

    Det foreslås at udforme § 66 således, at bestemmelsen afspejler retspraksis. Dette indebærer for det første en tabserstatning, der kan opgøres på grundlag af dokumenterbare tabsposter. For det andet foreslås det, at der skal udbetales en godtgørelse for tabt goodwill, der som udgangspunkt opgøres efter en standardiseret beregning.

    Efter den gældende lejelovs § 89 er det kun lejeren af et erhvervsbeskyttet lejeforhold, der har ret til erstatning ved opsigelse.

    Den foreslåede bestemmelse indebærer, at lejere af alle typer af erhvervslejeforhold - bortset fra de såkaldte etablissementslejemål og garager, stalde og lignende - vil kunne få erstatning og godtgørelse ved opsigelse, såfremt betingelserne herfor er opfyldt. Undtaget er dog de tilfælde, hvor lejeren opsiges på grund af misligholdelse.

    Det foreslås i stk. 1, at fastsættelsen af en opsigelseserstatning skal ske på grundlag af det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen. Herudover skal udlejeren betale lejeren en godtgørelse for tabt goodwill, jf. bemærkningerne til stk. 3 nedenfor.

    Det foreslås i bestemmelsens stk. 2, at erstatningsopgørelsen blandt andet skal omfatte lejerens flytteudgifter, værdiforringelse af lejerens inventar, installationer o. lign. ved flytning, værdien af lejerens forbedringer m.v. af de lejede lokaler, driftstab i flytteperioden, lejerens udgifter til sagkyndig bistand og andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.

    Opremsningen i bestemmelsen af de poster, der kan ydes erstatning for, er ikke udtømmende, men alene udtryk for eksempler på, hvad erstatningsopgørelsen kan dække. Det vil derfor være domstolene, som i det konkrete tilfælde må vurdere, hvilket tab lejeren lider.

    Når forslaget ikke indeholder en udtømmende opremsning, skyldes det, at erhvervslejeforhold er meget forskellige, således at det er umuligt på forhånd at beskrive alle former for erstatningsberettigede tab.

    De anførte eksempler på erstatningsposter svarer i det væsentlige til de poster, som efter gældende praksis normalt indgår ved beregningen af erstatning til en lejer efter den gældende bestemmelse i lejelovens § 89.

    I bestemmelsen nævnes følgende eksempler på tabsposter:

1) Lejerens flytteudgifter.
Ud over selve udgiften til flytning kan man f. eks. forestille sig udgiften til flyttemeddelelser til kunder, udgiften til ændring i vejvisere og lignende samt udgiften til ændringer i brochuremateriale og brevpapir.

2) Værdiforringelse af lejerens inventar, installationer og lignende ved flytning.
Som eksempel kan nævnes maskiner og inventar, som skal tilpasses det nye sted, eller som ikke kan anvendes i de nye lokaler.

3) Værdien af de installationer efter driftsmæssige afskrivninger, forbedringer og andre indretninger, som lejeren med udlejerens samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre lejeren har forpligtet sig til at foretage retablering.
Som eksempel herpå kan nævnes indretning af særlige omklædnings- og badefaciliteter til personalet, udluftningsanlæg og anlæg til tyverisikring. Den værdi, som skal erstattes, er den bogførte værdi.

4) Driftstab i normal flytteperiode.
Posten skal dække det tab, som lejeren lider ved, at virksomheden ligger stille i flytteperioden.
Det forhold, at virksomheden flytter til at andet lejemål, vil normalt ikke være til hinder for, at personalets ansættelsesforhold kan fortsætte. Det tab for lejeren, som opstår på grund af lønudgifter til personalet i flytteperioden, henhører under posten driftstab.

5) Lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand.
Med denne bestemmelse er det hensigten, at der vil kunne ydes erstatning for de rimelige og sædvanlige omkostninger, som lejeren har i forbindelse med opsigelsen, herunder opgørelse af erstatningskrav.
Der er altså tale om udgifter, som relaterer sig til det »gamle« lejemål.

6) Andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.

Erstatning for værdien af lejevilkår, der er gunstigere end de gældende markedsmæssige vilkår, vil ikke kunne omfattes af bestemmelsen.

    Udgiften til leje i et nyt lejemål vil ikke skulle omfattes af tabsopgørelsen. Dette gælder, selv om lejeren skal betale en højere leje eller nøglepenge, som i realiteten er en form for lejebetaling, et andet sted, ud fra den betragtning, at den højere leje generelt må antages at være udtryk for en højere lejeværdi, hvorfor lejeren ikke kan siges at lide et tab som følge af en højere leje i det nye lejemål.

    Udgifter til en ejendomsmægler med henblik på formidling af et egnet lejemål kan heller ikke medtages som erstatningsberettiget post. Dette hænger sammen med, at det i forslaget er valgt at sondre mellem tab, som vedrører det gamle lejemål, og udgifter, som er forbundet med det nye lejemål.

    I stk. 3, der gælder for de erhvervsbeskyttede lejeforhold, foreslås det, at udlejeren udover de i stk. 2 nævnte tabsposter skal betale lejeren en godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen.

    Udgangspunktet efter forslaget er, at godtgørelsen for tabt goodwill beregnes med udgangspunkt i virksomhedens årlige nettooverskud, men bestemmelsen udtrykker samtidig, at der kan forekomme tilfælde, hvor en sådan beregningsmåde ville være urimelig. Der kan f.eks. forekomme tilfælde, hvor en godtgørelse beregnet på denne måde vil give et meget lavt beløb i forhold til den mistede goodwill, hvorfor der efter omstændighederne vil kunne fastsættes en højere godtgørelse.

    Ved fastsættelse af opsigelseserstatningen skal der efter forslaget i bestemmelsens stk. 4 ses bort fra ændringer, som lejeren foretager i de lejede lokaler efter det tidspunkt, hvor lejeforholdet er opsagt. Det betyder, at de ændringer, som lejeren foretager i perioden, indtil udlejeren opsiger lejeforholdet, som udgangspunkt skal indgå i vurderingen af, om lejeren har lidt et tab.

    Lejeren har dog ret til erstatning for ændringer, som lejeren har gennemført efter dette tidspunkt, fordi de pågældende ændringer har været påbudt eller fastsat ved lov. Ved opgørelse af erstatningen kan det tages i betragtning, om lejeren har udnyttet en eventuel mulighed for at søge dispensation fra krav om gennemførelse af sådanne ændringer i de tilfælde, hvor lejeren er opsagt.

    Det foreslås i bestemmelsens stk. 5, at lejeren skal udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at begrænse sit tab.

    Stk. 6-10 regulerer forholdet mellem udlejer og lejer i den situation, hvor lejeren er sagt op og har krav på erstatning og godtgørelse, men hvor størrelsen af erstatningen og godtgørelsen ikke er fastlagt. Lejeren har en interesse i at få likviditet til at etablere sig i et nyt lejemål og sikkerhed for, at udlejer betaler. Lejer har endvidere en interesse i at vide, hvor længe lejer skal vente på, at udlejeren stiller sikkerheden.

    Heroverfor har udlejeren interesse i, at lejeren flytter, at kende størrelsen af den sikkerhed, der skal stilles, og at erstatningen og godtgørelsen først udbetales, når beløbet er fastlagt, og lejeren er flyttet.

    Udgangspunktet er som efter den gældende lov, at lejer ikke skal fraflytte, før lejeren har modtaget erstatningen og godtgørelsen, eller udlejer har stillet sikkerhed herfor. Som noget nyt skabes der en udtrykkelig hjemmel til, at boligretten som en del af erstatningssagen kan tage stilling til størrelsen af en sikkerhed. Denne sikkerhed kan dog ikke danne grundlag for udbetaling, før erstatningen og godtgørelsen er fastlagt, og lejeren er flyttet.

    Det foreslås endvidere som noget nyt, at der fastsættes frister for, hvornår sikkerheden skal være stillet med den virkning, at opsigelsen bortfalder, hvis udlejer ikke overholder fristerne. Den nævnte virkning indtræder dog kun, hvis lejeren efter udløbet af de omhandlede frister har givet udlejeren et skriftligt påkrav, og hvis sikkerheden ikke er stillet senest 1 uge efter, at påkravet er kommet frem til udlejeren.

    Bestemmelsen i stk. 6, hvorefter lejeren ikke skal fraflytte, før lejeren har modtaget erstatning og godtgørelse, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling, svarer til den gældende lejelovs § 89, stk. 3. Det bemærkes, at lejerens krav er beskyttet efter lovforslagets § 6, men at bestemmelsen skal beskytte lejeren mod at komme i likviditetsmangel ved at skulle flytte, inden udlejeren har betalt erstatning og godtgørelse for opsigelsen eller stillet sikkerhed herfor. Bestemmelsen medvirker til, at det er i begge parters interesse at få afklaret erstatningsspørgsmålet.

    Bestemmelsen i stk. 7, der er ny, tager sigte på den situation, hvor parterne er uenige om størrelsen af erstatningen og godtgørelsen. For at give udlejeren mulighed for at kunne leje ud på ny og lejeren likviditetsmæssig mulighed for at kunne etablere sig i et nyt lejeforhold foreslås det, at boligretten som en del af en retssag om erstatningens og godtgørelsens størrelse skal kunne tage stilling til størrelsen af den sikkerhed, som udlejeren skal stille.

    Det foreslås i stk. 8, at lejeren ikke kan kræve udbetaling på grundlag af en stillet sikkerhed, før erstatningens og godtgørelsens størrelse er endeligt fastsat, og lejeren er fraflyttet lejemålet.

    I stk. 9 og 10 er foreslået nogle frister for, hvornår sikkerheden skal stilles, ligesom det foreslås, at udlejerens opsigelse bortfalder, hvis sikkerheden ikke stilles inden for disse frister. Sikkerheden - som kan være aftalt mellem parterne eller fastsat af boligretten - skal således stilles senest 3 uger, før lejeren skal fraflytte. Af hensyn til, at udlejeren skal have mulighed for ved forhandling med banker o.lign. at stille sikkerheden, kan lejeren dog tidligst kræve sikkerheden stillet 3 uger efter, at sikkerhedens størrelse er fastsat.

    Har udlejeren ikke stillet sikkerheden inden for de frister, der er nævnt ovenfor, skal lejeren give udlejeren et skriftligt påkrav, hvoraf det skal fremgå, at lejeren vil betragte opsigelsen som bortfaldet, hvis sikkerheden ikke stilles senest 1 uge efter, at påkravet er kommet frem.

    Udlejeren har herefter som nævnt 1 uge, efter at påkravet er kommet frem, til at stille sikkerheden. Sker dette ikke, bortfalder opsigelsen, og lejeforholdet fortsætter på de hidtil gældende vilkår.


[ Poster i erstatningskravet ] Stk. 2. I erstatningen efter stk. 1 indgår blandt andet

1) lejerens flytteudgifter,

2) værdiforringelse af lejerens inventar, installationer og lignende som følge af flytningen,

3) værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer og andre indretninger, som lejeren med udlejerens samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre lejeren har forpligtet sig til at foretage retablering,

4) driftstab i normal flytteperiode,

5) lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand og

6) andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.

[ Godtgørelse for tabt goodwill ] Stk. 3. Udlejeren skal ud over de i stk. 2 nævnte tabsposter betale lejeren i et lejeforhold, der er omfattet af § 62, en godtgørelse forværdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen. Godtgørelsen beregnes med udgangspunkt i virksomhedens årlige nettooverskud, medmindre dette på grund af særlige forhold vil være urimeligt.

[ Erstatning for ændringer i lejemålet ] Stk. 4. Ved fastsættelse af erstatning efter stk. 1 skal der ses bort fra de ændringer, som lejeren har foretaget efter det tidspunkt, hvor lejeforholdet er opsagt. Lejeren har dog ret til erstatning for ændringer, som lejeren har gennemført efter dette tidspunkt, fordi de pågældende ændringer har været påbudt af en offentlig myndighed eller fastsat ved lov.

[ Lejers tabsbegrænsningspligt ] Stk. 5. Lejeren skal udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at begrænse sit tab.

[ Lejer kan blive indtil erstatning er betalt ] Stk. 6. Lejeren skal ikke fraflytte, før lejeren har modtaget denerstatning og godtgørelse, der er aftalt eller tilkendt,eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for beløbets betaling.

[ Boligretten afgør sikkerhedsstillelsesspørgsmål ] Stk. 7. Ved uenighed om erstatningens og godtgørelsens størrelse kan boligretten tage stilling til størrelsen af den sikkerhed, som udlejeren skal stille, jf. stk. 6.

[ Betingelser for udbetaling ved sikkerhedsstillelse ] Stk. 8. Lejeren kan ikke kræve udbetaling på grundlag af en stillet sikkerhed, før erstatningens og godtgørelsensstørrelse er endeligt fastsat og lejeren er fraflyttet lejemålet.

[ Sikkerhedsstillelse: Hvornår? ] Stk. 9. En aftalt eller af boligretten fastsat sikkerhed skal stilles senest 3 uger før, at lejeren skal fraflytte. Lejeren kan dog tidligst kræve sikkerheden stillet 3 uger efter, at dens størrelse er endelig fastsat.

[ Virkning af manglende sikkerhedsstillelse ] Stk. 10. Stiller udlejeren ikke den aftalte eller fastsatte sikkerhed, bortfalder opsigelsen, og lejeforholdet fortsætter på de hidtil gældende vilkår. Opsigelsen bortfalder dog kun, hvis sikkerheden ikke er stillet senest 1 uge efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til udlejeren. Påkravet skal være afgivet efter, at fristen i stk. 9 for stillelse af sikkerhed er udløbet, og skal angive, at lejeren vil betragte opsigelsen som bortfaldet, hvis sikkerheden ikke stilles inden fristens udløb.

[ Lejer accepterer opsigelse men ønsker erstatning ] § 67. Vil lejeren godkende opsigelsen, men kræve erstatning og godtgørelse efter § 66, skal lejeren meddele udlejeren dette senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren. Størrelsen og sammensætningen af lejerens krav skal fremgå af meddelelsen.

Lovens §§ 66 og 67 gælder ikke, hvis lejeaftalen er indgået før år 2000, jf. § 89, stk. 5.

Sml. i øvrigt lejelovens § 90.


Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 67

    Bestemmelsens stk. 1 og 2 svarer til den gældende lejelovs § 90, dog således, at det skal fremgå af lejerens meddelelse til udlejeren, hvordan størrelsen og sammensætningen af lejerens krav om erstatning og godtgørelse er. Dette krav er ikke sanktioneret. Endvidere præciseres det i stk. 2, at lejer alene skal anlægge sag ved boligretten ved uenighed om erstatningen og godtgørelsen efter § 66.

    Bestemmelsens stk. 3 og 4 svarer til den gældende lejelovs § 91 og vedrører således alene de erhvervsbeskyttede lejeforhold.


[ Frist for sagsanlæg vedr. erstatning ] Stk. 2. Ved uenighed om erstatningen og godtgørelsen efter § 66 skal lejeren anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist.

[ Tilbagebetaling af erstatning mv. ] Stk. 3. For de i § 62 nævnte lejeforhold kan boligretten fastsætte, at hele erstatningen og godtgørelsen eller en del heraf skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner virksomhed i samme branche inden for en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat afstand fra det tidligere lokale.

[ Begrænsning af lejers rettigheder ] Stk. 4. Lejeren må ikke åbne virksomhed i samme branche inden for den af retten fastsatte afstand i tid og sted, før lejeren har tilbagebetalt erstatning og godtgørelse i overensstemmelse med reglerne i stk. 3.

[ Ufravigelighed ] § 68. Reglerne i § 61, stk. 2-6,§ 63, stk. 2 og 3, og §§ 64 og  65 kan, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren. Det samme gælder desuden reglerne i § 62, § 66 og § 67, stk. 1 og 2, for de i § 62 nævnte lejeforhold.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 68

    Det foreslås, at reglerne om erstatning ved opsigelse gælder deklaratorisk for de ikke-erhvervsbeskyttede lejeforhold.

    Bestemmelsen er i øvrigt en videreførelse af den gældende lejelovs § 92.

    Ved alle typer erhvervslejeforhold skal det således som hidtil kunne aftales, at begge parter skal sige op med et længere varsel end opsigelsesvarslet efter loven, ligesom det skal kunne aftales, at lejeren kan sige op med et kortere varsel.

    Endvidere skal parterne som hidtil kunne aftale, at udlejeren eller begge parter ikke skal kunne opsige lejeaftalen i en periode. Såvel lejeren som udlejeren giver ved en sådan aftale afkald på at kunne foretage opsigelse efter reglerne i det foreslåede kapitel om opsigelse.


Stk. 2. Lejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter § 60, stk. 2.

Kapitel 12

Ophævelse

[ Udlejers ophævelse ] praeceptivnormal § 69. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde, jf. dog § 70:

Af § 70 fremgår det, at udlejer - uanset de legitime årsager i § 69 - ikke kan hæve i tilfælde af uvæsentlighed.

Ad nr. 7, 8 og 11: Se § 35 om udlejers pligt til at sørge for god orden og i forlængelse heraf § 18, § 19 og § 20.

Om bestemmelsens ufravigelighed henvises til § 72.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 69

    Bestemmelsen svarer som udgangspunkt til den nugældende § 93.

    Udlejeren kan ligesom i den nugældende lov blandt andet hæve lejeaftalen, når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. forslagets stk. 1, nr. 1. Det foreslås, at det i stk. 2 beskrives, at der ved pligtig pengeydelse forstås udlejerens forfaldne krav mod lejeren, der udspringer af denne lov eller lejeaftalen.

    Eksemplerne i den nugældende § 93, stk. 1, litra g, på, hvilke former for tilsidesættelse af god skik og orden fra lejerens side, der kan føre til ophævelse, foreslås udbygget med den form for uacceptabel adfærd, der medfører gener som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø og sundhedsmæssig risiko, jf. forslagets stk. 1, nr. 7. Eksempelvis kan narkohandel og prostitution i det lejede medføre sådanne gener.

    Opremsningen er ikke udtømmende. Der kan tænkes yderligere eksempler på misligholdelse, såsom lejers uberettigede disponering over fællesarealer, f.eks. ved parkering, uberettiget, stødende eller skæmmende skiltning, henstilling af varer uden for lejemålet uden tilladelse, manglende renholdelse og tilsidesættelse af regler for bortskaffelse eller håndtering af affald.

    Stk. 3 svarer til den gældende lejelovs § 93, stk. 2.


1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2 og 3.

2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil, jf. §§ 25, 29 og 73.

4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil, og trods udlejerens indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

7) Når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen, eksempelvis når lejeren ved stærkt støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde er til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko. § 61, stk. 5, finder tilsvarende anvendelse.

8) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.

9) Når lejeren af en butik, et hotel, en restauration og lignende trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

Bestemmelsen gælder kun ophævelse af rene erhvervslejemål. For blandede lejemål (dvs. lejemål bestående af både bolig og erhverv) gælder lejelovens § 93, stk. 1, litra j.

10) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

11) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.

[ Definition: Pligtig pengeydelse ] Stk. 2. Ved pligtig pengeydelse forstås forfaldne krav, der udspringer af denne lov eller lejeaftalen.

[ Rykkergebyr; påkravsfrist ] Stk. 3. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. § 43, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 108 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Det i 4. pkt. nævnte beløb på 108 kr. er opgjort i 1999-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Bestemmelsen henviser til stk. 1, nr. 1 (pligtig pengeydelse). Såfremt der er tale om "for sen betaling" skal lejer således modtage et påkrav med en frist på 3 dage. Derimod fremgår der ikke af stk. 3 noget krav om opsigelsesvarsel, når ophævelsen begrundes i andre forhold end for sen betaling.

Opkrævning af rykkergebyr
Bestemmelsen fraviger således i erhvervslejeforhold rentelovens udgangspunkt om, at der alene kan opkræves 100 kr. pr. rykkergebyr. Grundgebyrets nuværende størrelse kan findes på Erhvervs- og Byggestyrelsens hjemmeside, eller kan beregnes ud fra tal offentliggjort af Danmarks Statistik.

Sml. i øvrigt lejelovens § 93, stk. 2.

Beregning af rykkergebyr:
Rykkergebyret beregnes således efter formlen:

  Rykkergebyr = 0,02 x (Skyldigt beløb - 1000) + 108 x (Nettoprisindeks juni forudgående år / Nettoprisindeks juni 1998)

Beregning af gældens størrelse:
På tilsvarende vis kan gælden regnes ud, ud fra rykkergebyrets størrelse ved brug af følgende formel:

  Gæld = 50 x (Rykkergebyr + 20 - 108 x  (Nettoprisindeks juni forudgående år / Nettoprisindeks juni 1998))

[ Ikke ophævelse ved uvæsentlighed ] praeceptivnormal § 70. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Om bestemmelsens ufravigelighed henvises til § 72.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 70

    Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 94.


[ Ej ophævelse, hvis forholdet er rettet ] Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 69, stk. 1, nr. 1-6, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.

[ Udlejers ophævelse: Fraflytning straks ] praeceptivnormal § 71. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte. Lejeren skal betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne flytte med aftalt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, herunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Om bestemmelsens ufravigelighed henvises til § 72.

Se også § 64, stk. 3 (tabsbegrænsningspligt gennem genudlejning efter opsigelse).

Sml. lejelovens § 95, stk. 1.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 71

    Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 95. I forlængelse af den aftalefrihed, der kendetegner lovforslaget, foreslås det, at lejeren som udgangspunkt skal betale leje m.v., indtil lejeren kunne flytte med aftalt (og ikke sædvanligt) varsel, som også dækker over en aftalt uopsigelighed fra lejers side. Lejeren skal erstatte udlejeren ethvert tab, der er forbundet med udsættelsen af det lejede. Der er tale om en præcisering af de gældende regler, herunder dansk rets almindelige erstatningsregler.


[ Udlejers pligt til genudlejning ] Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

[ Ufravigelighed ] § 72. Det kan ikke med retsvirkning aftales, at udlejeren skal kunne hæve aftalen af andre grunde end de i § 69 nævnte, eller at disse skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 71. § 70 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 72

    Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 96. Selv om udlejeren efter forslagets § 69, stk. 1, kun kan hæve lejeaftalen med respekt af reglen i § 70, foreslås det udtrykkeligt at gøre reglen præceptiv.


Kapitel 13

Lejerens fraflytning

[ Fraflytning: Udlejers besigtigelsesadgang ] § 73. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give udlejerenadgang til at bese det lejede. Det samme gælder, hvis ejendommen eller det lejede påtænkes solgt. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse. Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 73

    Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 97, bortset fra, at det foreslås, at lejeren skal have en pligt til at lade udlejeren bese det lejede, hvis ejendommen eller det lejede påtænkes solgt.


[ Lejer skal oplyse adresse ] Stk. 2. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser, herunder indsigelser efter § 74, kan sendes til.

[ Fraflytningstidspunkt; aflevering i samme stand ] § 74. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre.

Af By- og Boligministeriets tjekliste af 16.12.1999 fremgår flg.:

"Hvis ikke andet er aftalt, skal lejeren aflevere det lejede i samme vedligeholdelsesstand som ved overtagelsen. Det vil sige, at lejeren skal betale for istandsættelse af de dele af lejemålet, som lejeren har vedligeholdelsespligten til ifølge lejekontrakten.

Bestemmelsen kan fraviges ved aftale, hvilket vil sige, at parterne i lejekontrakten kan tage stilling til, i hvilken stand de lejede lokaler skal være ved lejerens fraflytning. "


For så vidt angår boliglejemål, se lejelovens § 98.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 74

    Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 98.

    I stk. 1 foreslås det ikke at medtage lejelovens § 98, stk. 1, sidste pkt., hvorefter det ikke kan pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede. Begrundelsen herfor er, at det med forslaget til erhvervslejelov overlades til parterne at aftale, i hvilken stand lejemålet skal afleveres ved fraflytningen.

    Det følger af overgangsreglen i § 89, stk. 2, nr. 3, at lejeaftaler, der er indgået inden lovens ikrafttræden, skal bedømmes efter den gældende lov på tidspunktet for aftalens indgåelse, hvorfor en aftale om at aflevere det lejede i bedre stand end ved overtagelsen fortsat vil være ugyldig.

    I bestemmelsens stk. 2 foreslås fristen for udlejerens indsigelse forlænget fra 2 til 4 uger fra fraflytningsdagen. Det foreslås endvidere, at i de tilfælde, hvor lejeren har handlet svigagtigt, eller mangelen ikke har kunnet erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, skal udlejeren gøre kravet gældende uden ugrundet ophold efter, at mangelen er eller burde være opdaget.


[ Udlejers frist: Indsigelser om stand ] Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav gældende vedrørende lejemålets stand ved fraflytningen, når der er forløbet mere end 4 uger fra fraflytningsdagen. Dette gælder dog ikke, hvis lejeren har handlet svigagtigt, eller hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed. I de i 2. pkt. nævnte tilfælde skal udlejeren gøre kravet gældende uden ugrundet ophold efter, at mangelen er eller burde være opdaget.

Er lejekontrakten indgået før 01.01.2000 gælder dog formentlig i stedet en 2-ugers frist, jf. § 89, stk. 2, 3. pkt., jf. lejelovens § 98, stk. 2 og UfR 2011.91Ø.

Kravet skal være fremkommet inden fristens udløb.

[ Fjernelse af lejers forbedringer ] § 75. Forbedringer, som lejeren har foretaget, må kun fjernes, når lejeren bringer det lejede i den stand, hvori lejeren overtog det.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 75

    Bestemmelsens stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 99, stk. 1.

    Bestemmelsens stk. 2 svarer til den gældende lejelovs § 99, stk. 2, dog således, at såfremt lejeren med udlejerens samtykke har foretaget ændringer, kan udlejeren kræve retablering, såfremt udlejeren har taget et generelt forbehold ved lejekontraktens indgåelse eller et konkret forbehold ved meddelelse af samtykke.


[ Retablering: Ændringer med udlejers samtykke ] Stk. 2. Har lejeren med udlejerens samtykke foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve retablering, når udlejeren har taget forbehold herom.

Kapitel 14

Tvistebehandling

[ Boligretten ] § 76. Tvister, som udspringer af denne lov eller lejeaftalen, om lokaler, der er omfattet af denne lov, indbringes i 1. instans for byretten. Retten benævnes boligretten.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 76

    Stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 107, stk. 1.

    I stk. 1 foreslås, at tvister, som udspringer af denne lov eller lejeaftalen, om lokaler m.v., der er omfattet af denne lov, indbringes i 1. instans for byretten. Retten benævnes boligretten.

    I stk. 2 foreslås det, at reglerne i den gældende lejelovs kapitel XVIII om boligretten finder anvendelse.

    For at undgå risikoen for, at boligretten kommer til at fungere forskelligt i forskellige typer af sager, bør reglerne forblive samlet i lejeloven, således at øvrige lejeretlige love kan henvise hertil, som det er sket i lov om leje af almene boliger, § 107.


[ Boligrettens sagsbehandling mv. ] Stk. 2. Om boligretten gælder reglerne i kapitel XVIII i lov om leje.

Se lejelovens kapitel XVIII (§§ 106 - 113). Se bl.a. lejelovens § 111 om værnetingsspørgsmålet.

[ Tvistebehandling ] § 77. Parterne kan aftale, at tvister som nævnt i § 76, stk. 1, helt eller delvisskal afgøres ved voldgift.

Af By- og Boligministeriets tjekliste af 16.12.1999 fremgår flg.:

"Udgangspunktet er, at en tvist f.eks. om lejens størrelse skal afgøres af boligretten.

Man skal dog være opmærksom på, at man kan aftale voldgiftsbehandling. Det vil sige, at en tvist i stedet skal afgøres af en voldgiftsret.

Man kan aftale, at alle tvister eller bestemte typer af tvister skal afgøres ved voldgift.

Fordelen ved voldgiftsbehandling er, at tvisten normalt vil blive afgjort hurtigere. Til gengæld er voldgift ofte dyrere, og en voldgiftsafgørelse kan ikke ankes. Det er vigtigt, at en aftale om vold-giftsbehandling er klar, så der ikke opstår tvivl, om det virkelig er det, parterne ønsker."

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:


Stk. 2. Hvis parterne har aftalt voldgift, træder voldgiftsretten i stedet for boligretten i de i § 6, stk. 2, § 10, stk. 6, § 13, stk. 10, § 32, stk. 4 og 5, § 49, stk. 3, § 63, stk. 3, § 65, stk. 2, § 66, stk. 7, og § 67, stk. 2, nævnte tilfælde.

Kapitel 15

Opsigelse som følge af ekspropriation eller til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation

[ Godtgørelse ved ekspropriation ] § 78. Opsiges en lejer efter § 61, stk. 2, nr. 2, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til godtgørelse. Det samme gælder, hvis opsigelsen sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. Lejeren har dog kun ret til godtgørelse, i det omfang virksomheden videreføres og det dokumenteres, at der er lidt et tab, der ikke med rimelighed kunne være undgået.

§ 61, stk. 2, nr. 2 omhandler opsigelse nødvendiggjort af nedrivning eller ombygning.

Se desuden § 66.

[ Beregning af godtgørelse ] Stk. 2. Godtgørelse efter stk. 1 ydes til dækning af

1) tab på inventar og installationer,

2) driftstab i flytteperioden,

3) flytteudgifter og

4) rimelige udgifter til sagkyndig bistand.

[ Nedsættelse af godtgørelse ] Stk. 3. Godtgørelse efter stk. 1 nedsættes, i det omfang der ydes erstatning.

[ Lejer finder nye lokaler ] Stk. 4. Såfremt en lejer som omtalt i stk. 1 selv skaffer sig andre lokaler, der kan overtages inden udløbet af opsigelsesfristen, kan kommunalbestyrelsen yde en rimelig godtgørelse, der højst kan udgøre lejen for de hidtidige lejede lokaler for perioden fra fraflytningen til udløbet af opsigelsesfristen. Godtgørelsen kan tidligst ydes fra opsigelsen og kan udbetales, når det er dokumenteret, at lejeren har skaffet sig andre lokaler.

[ Indsigelse mod kommunalbestyrelsens afgørelse ] Stk. 5. Kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1-3 kan indbringes for de i lov om offentlige veje omhandlede taksationsmyndigheder. Klage til taksationsmyndighederne skal være indgivet inden 4 uger efter, at klageren har fået meddelelse om afgørelsen.

[ Anlægsmyndighedens refusion ] § 79. Anlægsmyndigheden refunderer kommunalbestyrelsens udgifter til godtgørelse efter § 78.

Stk. 2. By- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler om fastsættelsen af godtgørelse efter § 78 og om fastsættelsen af de administrative udgifter, som følger af kommunalbestyrelsens pligt til at beregne og udbetale godtgørelse efter § 78.

Kapitel 16

Lejeaftaler indgået inden den 1. januar 2000

[ Lejeregulering: Ældre lejeaftaler ] praeceptivnormal § 80. For lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar 2000, sker regulering af lejen til ikrafttræden inden udgangen af 2002 efter reglerne i §§ 81-83, jf. dog stk. 2-4.

Se også §§ 81 til 83.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 80

    Det foreslås i stk. 1 for lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar 2000, i det følgende betegnet som eksisterende lejeaftaler, at lejen kan kræves reguleret efter det lejedes værdi til ikrafttræden inden udgangen af 2002 efter reglerne i forslagets §§ 81-83. Dog skal en aftale i henhold til den nugældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., § 9, stk. 2 eller 3, om fraskrivelse af retten til at kræve lejen reguleret i en årrække ud over de i lovens §§ 3-5 nævnte 4 år respekteres, jf. forslaget i stk. 2. Det samme gælder en aftale i henhold til tidligere lovgivning eller den gældende erhvervslejereguleringslov om regulering af lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler på anden måde end efter det lejedes værdi, jf. det foreslåede i stk. 3 og 4.

    Efter § 9, stk. 2, i erhvervslejereguleringsloven kan parterne, hvis der er tillagt lejeren afståelsesret og genindtrædelsesret af et omfang mindst svarende til det fastsatte i § 74 a i den nugældende lejelov, gensidigt fraskrive sig retten til at kræve lejen reguleret under henvisning til det lejedes værdi i op til 8 år ud over de i lovens §§ 3 og 5 nævnte 4 år.

    Efter erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 3, kan §§ 3-5 fraviges i en lejeaftale indgået efter den 31. december 1991 for lokaler i en ejendom, der er påbegyndt opført efter lejeaftalens indgåelse og efter lejers anvisning med hensyn til udformning og indretning.

    Erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4, der vedrører aftaler om regulering af lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler, stiller krav om illustrerende regneeksempler som betingelse for, at lejen kan kræves reguleret efter disse klausuler. Det følger desuden af bestemmelsen, at det er en betingelse for fra udlejers side tillige at kunne kræve lejen reguleret efter det lejedes værdi efter lovens § 3, at dette udtrykkeligt fremgår af lejeaftalen.

    Erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 2-4, har virkning for eksisterende lejeaftaler, der er indgået den 1. januar 1992 eller senere.

    Er der tale om en eksisterende lejeaftale indgået den 1. januar 1992 eller senere om regulering af lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler på anden måde end efter det lejedes værdi, følger det af det foreslåede i stk. 3, at regulering efter de aftalte klausuler kun kan ske, hvis aftalen indeholder de illustrerende regneeksempler, som erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4, stiller krav om. For en sådan lejeaftale gælder desuden ifølge forslaget i stk. 4, at udlejer ikke kan kræve lejen reguleret efter det lejedes værdi efter forslagets § 81, hvis det ikke udtrykkeligt fremgår af aftalen, at lejen tillige kan reguleres efter erhvervslejereguleringslovens § 3.

    Efter forslaget i stk. 5 skal varsling af regulering af lejen i henhold til en eksisterende lejeaftale til ikrafttræden den 1. januar 2003 eller senere ske efter reglerne i forslagets § 13 om regulering til markedsleje. Lejereguleringen kan dog tidligst få virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse eller efter det tidspunkt, hvor der er trådt en ændring af lejen i kraft i henhold til §§ 3 eller 5 om det lejedes værdi i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. eller i henhold til de foreslåede regler i §§ 81 eller 83 om det lejedes værdi.

    Endvidere foreslås det, at aftaler, som er indgået i henhold til § 9, stk. 2 eller 3, i den nugældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., og som tillægger parterne en længere fredningsperiode end 4 år, skal respekteres med den virkning, at lejen først kan forlanges reguleret efter § 13, når fredningsperioden er udløbet.

    Endelig foreslås det i stk. 5, at reguleres lejen efter særlige reguleringsklausuler på anden måde end efter det lejedes værdi, og er aftalen indgået den 1. januar 1992 eller senere, kan udlejeren ikke kræve lejen reguleret efter § 13, medmindre det udtrykkeligt fremgår af aftalen, at lejen tillige skal kunne reguleres efter de hidtil gældende regler i § 3 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v.

Til §§ 81-83

    De foreslåede regler svarer til §§ 3-5 i den nugældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v.

    Bevistemaerne er hermed uændrede i forhold til den gældende lovgivning om det lejedes værdi. Det fremgår således af bestemmelserne, hvad det er, parterne nærmere skal bevise.

    Bestemmelserne indeholder derimod ingen regler om, hvilke bevismidler der kan anvendes.

    Ved fastlæggelse af det lejedes værdi efter erhvervslejereguleringsloven har der tilsyneladende udviklet sig en retspraksis, hvorefter bevisførelse skal ske i form af konkrete sammenligningslejemål.

    For at præcisere, at der ikke gælder et sådant krav, er der som noget nyt i forslagets § 81, stk. 5 indsat en henvisning til retsplejelovens § 344. Med henvisningen til retsplejelovens § 344 er det således hensigten at fastslå, at bevisførelse også kan ske på anden måde og således ikke udelukkende ved fremlæggelse af sammenligningslejemål herunder ved syn og skøn, vidneførelse m.v. Det er herefter op til rettens frie bedømmelse, om parterne har ført tilstrækkeligt bevis for størrelsen af det lejedes værdi.

    Den foreslåede ændring skal gøre det smidigere og dermed mere præcist at finde frem til den korrekte leje, d.v.s. det lejedes værdi.


[ Fraskrivelse af ret til lejeregulering ] Stk. 2. En aftale i henhold til de hidtil gældende regler i § 9, stk. 2 eller 3, i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995, om fraskrivelse af retten til at kræve lejen reguleret i en årrække ud over de i den nævnte lovs §§ 3 og 5 nævnte 4 år skal respekteres.

[ Regulering af leje efter særlige klausuler ] Stk. 3. En aftale i henhold til tidligere lovgivning om regulering af lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler på anden måde end efter det lejedes værdi skal respekteres. Er aftalen indgået den 1. januar 1992 eller senere, gælder betingelserne i de hidtil gældende regler i § 9, stk. 4, i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995, for regulering af lejen efter særlige reguleringsklausuler.

[ Begrænsning i anvendelsen § 81, jf. stk. 3 ] Stk. 4. Reguleres lejen som nævnt i stk. 3, og er aftalen indgået den 1. januar 1992 eller senere, kan udlejeren ikke kræve lejen reguleret efter § 81, medmindre det udtrykkeligt fremgår af aftalen, at lejen tillige skal kunne reguleres efter de hidtil gældende regler i § 3 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995.

[ Varsling af stigninger efter 1. januar 2003 ] Stk. 5. For de i stk. 1 nævnte aftaler skal varsling af lejeregulering til ikrafttræden den 1. januar 2003 eller senere ske efter reglerne i § 13. Lejereguleringen kan dog tidligst få virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse eller efter det tidspunkt, hvor der er trådt en lejeforhøjelse henholdsvis lejenedsættelse i kraft i henhold til de hidtil gældende regler i §§ 3 eller 5 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995, eller i henhold til §§ 81 eller 83 i denne lov. Endvidere skal en aftale i henhold til de hidtil gældende regler i § 9, stk. 2 eller 3, i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995, om fraskrivelse af retten til at kræve lejen reguleret i en årrække ud over de i den nævnte lovs §§ 3 og 5 nævnte 4 år respekteres. Reguleres lejen som nævnt i stk. 3, og er aftalen indgået den 1. januar 1992 eller senere, kan udlejeren ikke kræve lejen reguleret efter § 13, medmindre det udtrykkeligt fremgår af aftalen, at lejen tillige skal kunne reguleres efter de hidtil gældende regler i § 3 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995.

Se lovens § 13. Se også § 86, stk. 3.

[ Lejeforhøjelse: Det lejedes værdi ] praeceptivnormal § 81. Er lejen væsentligt lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Krav om lejeforhøjelse kan dog tidligst få virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse eller 4 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Se også § 83 om lejenedsættelse.

[ Vurderingen af det lejedes værdi mv. (negativ afgrænsning) ] Stk. 2. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra:

1) Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

2) Lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993. Dette gælder dog ikke ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter disse love.

3) Lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 5, i lov om byfornyelse og boligforbedring.

4) Den del af lejen, som vedrører særlig indretning, ombygning eller forbedring af det lejede, som udlejeren har ladet udføre efter aftale med lejeren.

[ Det lejedes værdi (positiv afgrænsning) ] Stk. 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi tages der hensyn til vederlag, som lejeren ved lejeaftalens indgåelse har betalt til udlejeren for at overtage lejemålet. Har lejeren tidligere været ejer og bruger af lejemålet, og er lejeaftalen indgået med den nuværende ejer som en del af aftalen om dennes køb af ejendommen, således at der er sammenhæng mellem købsprisen og lejens størrelse, tages der tillige hensyn hertil.

[ Lejens rimelighed: Udlejers bevisbyrde ] Stk. 4. Ved krav efter stk. 1, 1. pkt., skal udlejeren godtgøre, at den leje, som forlanges, svarer til lejen for en repræsentativ del af de lejemål i kvarteret eller området, som er sammenlignelige, f.eks. med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Lejemålene skal endvidere være sammenlignelige med hensyn til vilkår, herunder om der er afståelses- og genindtrædelsesret for lejer, og om der ved siden af lejen skal betales andre udgifter vedrørende lejemålet, f.eks. driftsudgifter. Ved sammenligningen ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994.

[ Fri bevisbedømmelse ] Stk. 5. Ved retssager om det lejedes værdi finder reglen i retsplejelovens § 344 om rettens fri bevisbedømmelse anvendelse.

[ Forhøjelsens fordeling ] Stk. 6. Forhøjelsen fordeles over 4 år, således at forhøjelsen pr. år udgør ¼ af den samlede lejeforhøjelse.

[ Lejeforhøjelse uanset uopsigelighed ] Stk. 7. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

[ Varsling af lejeforhøjelse ] praeceptivnormal § 82. Lejeforhøjelse efter § 81 kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Se også § 13, stk. 8 om varsling af reguleringer for så vidt angår nyere lejeaftaler.

[ Krav til varsling ] Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og af fordelingen i henhold til § 81, stk. 6. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

[ Lejerens indsigelser ] Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

[ Opsættende virkning af boligretssag; tilbagebetaling mv. ] Stk. 4. Indtil boligrettens afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse. Lejeforhøjelsen må dog ikke overstige 25 kr. pr. m² bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med rettens afgørelse. Regulering af depositum kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af retten. Tilbagebetaling til lejerne af for meget betalt leje forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v.

Bemærk at bestemmelsen (og kapitlet) kun gælder lejeaftaler indgået før år 2000.

[ Lejers krav på lejenedsættelse ] praeceptivnormal § 83. Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange den fremtidige leje nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil, jf. stk. 3.

Se også § 81 vedr. lejeforhøjelse.

[ Tidligst efter 4 år ] Stk. 2. Krav om lejenedsættelse kan tidligst fremsættes med virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse eller 4 år efter, at der sidst er trådt en lejenedsættelse i kraft som følge af, at lejen var væsentligt højere end det lejedes værdi. En lejenedsættelse kan tidligst få virkning 3 måneder efter kravets fremsættelse.

[ Vurderingen af det lejedes værdi ] Stk. 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra de i § 81, stk. 2, nævnte omstændigheder, medens der tages hensyn til de i § 81, stk. 3, nævnte omstændigheder. Endvidere finder §81, stk. 4 og 5, tilsvarende anvendelse, dog således at dokumentationspligten påhviler lejeren.

[ Nedsættelsens fordeling ] Stk. 4. Nedsættelsen fordeles over 4 år, således at nedsættelsen pr. år udgør ¼ af den samlede lejenedsættelse.

[ Voldgiftsaftale ] § 84. Parterne i lejeforholdetkan aftale, at spørgsmålet om reguleringaf lejen skal afgøres ved voldgift.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 84

    Det foreslås, at parterne kan aftale, at spørgsmålet om regulering af lejen skal afgøres ved voldgift.


[ Ufravigelighed ] § 85. Reglerne i §§ 80-83 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Se dog § 86, stk. 3.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 85

    Den foreslåede bestemmelse om ufravigelighed skal ses i sammenhæng med forslaget i § 86, stk. 3, hvorefter lejeforholdets parter fra 1. januar 2000 kan aftale, at de foreslåede regler i kapitel 1-15 finder hel eller delvis anvendelse på en eksisterende lejeaftale.


Kapitel 17

Ikrafttrædelsesbestemmelser m.v.

[ Ikrafttrædelse ] § 86. Loven træder i kraft den 1. januar 2000 og har virkning for lejeaftaler, der indgås den 1. januar 2000 og senere.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 86

    Fra 1. januar 2000 foreslås alle regler vedrørende erhvervslejeforhold samlet i én lov. Som konsekvens heraf foreslås den gældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. ophævet med udgangen af 1999 og anvendelsesområdet for den gældende lov om leje samtidig ændret, jf. forslagets §§ 87 og 88.

    I stk. 1 foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 2000 og har virkning for lejeaftaler, der indgås fra og med denne dato.

    Tidspunktet for lejeaftalens indgåelse vil normalt være den dato, hvor lejeaftalen er underskrevet. Det kan dog også afhængig af den konkrete situation være et tidligere tidspunkt, f.eks. indflytningstidspunktet, hvis indflytningen er sket før lejeaftalens underskrivelse.

    I stk. 2 foreslås, at loven desuden har virkning for lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar 2000, i det følgende betegnet som eksisterende lejeaftaler.

    Det er en konsekvens af forslaget i stk. 2, at forslagets § 14 om adgang til at aftale opsigelse af ikke-erhvervsbeskyttede lejemål gælder for de eksisterende lejeaftaler. Der henvises i denne forbindelse dels til, at en særlig aftale er nødvendig, dels til de strenge krav til indholdet af en sådan aftale, som foreslås af hensyn til lejeren, jf. bemærkningerne til § 14.

    Der gælder efter forslaget den modifikation fra forslaget om, at loven finder anvendelse på eksisterende lejeaftaler, som er indeholdt i de overgangsbestemmelser, som fremgår af § 89, hvorefter der på bestemte områder af retsforholdet mellem lejer og udlejer er taget stilling til, at den tidligere gældende lovgivning skal finde anvendelse ved bedømmelsen af parternes retsstilling.

    I stk. 3 foreslås der indført en hjemmel til, at lejeforholdets parter fra lovens ikrafttræden den 1. januar 2000 kan aftale, at forslagets kapitel 1 til 15 helt eller delvis finder anvendelse på eksisterende lejeaftaler. En sådan aftale vil ikke kunne indgås med bindende virkning inden lovens ikrafttræden. Det interessante for parterne i denne forbindelse er at fravige undtagelserne i forslagets kapitel 16 og i overgangsbestemmelserne i forslagets § 89.

    Det foreslås i forbindelse hermed, at det ved ændringer i eksisterende lejeaftaler efter udgangen af 1999, herunder ved tillæg, er en betingelse for, at forslagets kapitel 1 til 15 finder anvendelse på lejeforholdet, at parterne har aftalt dette.

    En aftale mellem parterne om, at reglerne i forslagets kapitel 1 til 15 skal finde anvendelse på lejeforholdet, betyder bl.a., at den udskydelse af adgangen til at kræve markedsleje, som følger af § 80, stk. 5, bortfalder. Det foreslås i denne forbindelse, at forslagets § 80, stk. 5, 2.-4. pkt., finder tilsvarende anvendelse, når der er indgået aftaler om, at forslagets § 13 om regulering af lejen til markedslejen skal finde anvendelse. Hermed sikres bl.a. også i denne situation de i forslagets § 80, stk. 5, 2. og 3. pkt., omhandlede fredningsperioder.

    Typeformular H af 2. januar 1996, lejekontrakt for erhverv, indeholder følgende bestemmelse: »Herudover er udlejers og lejers rettigheder og pligter i lejeforholdet reguleret i den til enhver tid gældende lejelovgivning, medmindre parterne aftaler andet«. Under henvisning til ovenstående vil en lejeaftale, der er indgået inden den 1. januar 2000 på denne typeformular med den nævnte bestemmelse, ikke uden videre bringes over i det nye lovgrundlag. Hertil kræves en aftale indgået mellem parterne 1. januar 2000 eller senere.


[ Lejeaftaler indgået før 1. januar 2000 ] Stk. 2. Loven har desuden virkning for lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar 2000, jf. dog § 89.

[ Parter kan anvende nye regler ] Stk. 3. Uanset §§ 85 og 89 kan lejeforholdets parter fra den 1. januar 2000 indgå aftale om, at reglerne i kapitel 1-15 finder anvendelse på de i stk. 2 nævnte lejeaftaler. § 80, stk. 5, 2.-4. pkt., finder tilsvarende anvendelse, når der er indgået aftale i henhold til 1. pkt. om, at reglerne i § 13 i denne lov finder anvendelse. Ved ændringer i lejeaftaler som nævnt i 1. pkt. efter udgangen af 1999, herunder ved tillæg, kan det angives, om reglerne i kapitel 1-15 i denne lov finder anvendelse. Har parterne ikke angivet noget, anses aftalen for omfattet af stk. 2.

[ Ophævelse af lov om lejeregulering ] § 87. Lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995, ophæves med udgangen af 1999.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 87

    Det foreslås, at lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. ophæves med udgangen af 1999. Samtidig foreslås det, at der inden den 1. januar 2000 kan ske varsling efter den nævnte lov til ikrafttræden af det varslede senest den 1. april 2000. Med dette forslag sikres det i tilfælde af dette lovforslags vedtagelse i sidste kvartal i 1999, at der under alle omstændigheder kan varsles til ikrafttræden af det varslede fra den 1. januar 2000.


Stk. 2 . Der kan inden den 1. januar 2000 ske varsling efter den i stk. 1 nævnte lov til ikrafttræden af det varslede senest den 1. april 2000.

[ Ændring af lejeloven ] § 88. I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 165 af 10. marts 1998, som ændret ved § 1 i lov nr. 397 af 26. juni 1998 og § 2 i lov nr. 899 af 16. december 1998, foretages følgende ændring:

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 88

    Anvendelsesområdet for lov om leje foreslås ændret ved indsættelse af en bestemmelse i lovens § 2 om, at loven ikke gælder for lejeforhold, som er omfattet af den foreslåede lov om leje af erhvervslokaler m.v.

    Lov om leje vil herefter alene omfatte erhvervslokaler som et element i et såkaldt blandet lejemål, dvs. udleje ved samme kontraktforhold dels af beboelseslejlighed, dels af lokaler til andet end beboelse, idet lejelovens regler om beboelseslejligheder også finder anvendelse på blandede lejemål, jf. dog nedenfor.

    De lokaler i et blandet lejemål, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og som er beliggende i sin egen fysiske enhed, foreslås omfattet af reglerne i forslagets §§ 9-13, 31 og 32, jf. forslagets § 1, stk. 2, og bemærkningerne hertil.

    Efter forslaget i stk. 2, der skal ses i sammenhæng med det foreslåede i § 87, kan der inden den 1. januar 2000 ske varsling efter lov om leje til ikrafttræden af det varslede senest den 1. april 2000. Der henvises til bemærkningerne til § 87 med hensyn til forslaget om tilsvarende mulighed for varsling efter den gældende erhvervslejereguleringslov. Den varsling, der kan blive tale om efter den gældende lejelov, er varsling af forbedringsforhøjelser og adgang til det lejede.


1. I § 2 indsættes som stk. 4:

»Stk. 4. Loven gælder ikke for lejeforhold, som er omfattet af lov om leje af erhvervslokaler m.v.«

Stk. 2 . Der kan inden den 1. januar 2000 ske varsling efter lov om leje til ikrafttræden af det varslede senest den 1. april 2000.

[ Fremhævelse af bebyrdende vilkår ] § 89. For de i § 86, stk. 2, nævnte aftaler finder de regler om krav til fremhævelse i aftalen af bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, der var gældende som gyldighedsbetingelser på tidspunktet for aftalens indgåelse, anvendelse.

Se 86, stk. 2.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 89

    Det foreslås i stk. 1 for eksisterende lejeaftaler, at de regler om krav til fremhævelse i aftalen af bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, der var gældende som gyldighedsbetingelser på tidspunktet for aftalens indgåelse, finder anvendelse. Efter den gældende lejelovs § 5, stk. 1, skal ved anvendelse af blanketter de bestemmelser i lejeaftalen, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.

    I stk. 2, nr. 1 og 2, foreslås det, at en lejer i et eksisterende lejeforhold har afståelsesret og genindtrædelsesret efter de regler herom, der var gældende, da aftalen blev indgået, medmindre andet er aftalt.

    Er der tale om en eksisterende aftale indgået inden den 1. januar 1992, har lejeren efter de gældende regler ikke afståelsesret og genindtrædelsesret, medmindre dette er aftalt.

    For eksisterende lejeaftaler indgået den 1. januar 1992 eller senere gælder ifølge den gældende lejelovs § 74 a, stk. 1 og 2, ligesom efter forslagets § 55, stk. 1 og 2-5, at lejeren har afståelsesret og genindtrædelsesret, medmindre lejeren har givet afkald herpå.

    Da parterne i de eksisterende lejeforhold indgået inden den 1. januar 1992 ikke ved aftalens indgåelse har haft mulighed for at tage højde for den nævnte ændring i retstilstanden, og da parterne i de senere indgåede eksisterende lejeforhold ikke ved aftalens indgåelse har haft mulighed for at tage højde for de ændringer, der foreslås i § 55, stk. 1 og 2-5, er det fundet rimeligt at opretholde den gældende retstilstand vedrørende afståelsesret og genindtrædelsesret for de eksisterende lejeforhold.

    Det foreslås i stk. 2, nr. 3, at en lejer i et eksisterende lejeforhold har vedligeholdelsespligt i det omfang, der følger af de regler, som var gældende, da aftalen blev indgået, medmindre andet er aftalt.

    Det foreslås i stk. 2, nr. 4, at en lejer i et eksisterende lejeforhold er beskyttet mod konkurrerende virksomhed efter de regler om branchebeskyttelse, der var gældende, da aftalen blev indgået, medmindre andet er aftalt. Erhvervslejere har branchebeskyttelse efter den gældende lejelovs § 30, stk. 3, hvorefter udlejeren, når et lokale er udlejet til en forretning i en bestemt branche, ikke må udleje andre lokaler i ejendommen til en tilsvarende forretning eller selv bruge dem til drift af en sådan.

    Det foreslås i stk. 3 svarende til den gældende retstilstand, at en lejer i et eksisterende lejeforhold, der bortfalder som følge af, at det lejede er ødelagt ved brand eller anden ulykke, ikke har krav på at få tilbudt at leje andre lokaler som foreslået i § 24, stk. 2 og 3.

    Det foreslås i stk. 4, at en lejer i et eksisterende lejeforhold ikke har udvidet installations- og ombygningsret efter den foreslåede nye regel i § 38.

    Det foreslås i stk. 5, at lejere i eksisterende lejeforhold, der vedrører en forretning i butikscentre eller lignende butiksfællesskaber, ikke er omfattet af forslaget i § 39, stk. 2, 2. pkt., om længste åbningstid (kl. 20.00), hvis lejeaftalen er indgået inden den 1. juli 1995. Forslagets § 39, stk. 2, 2. pkt., er identisk med den gældende lejelovs § 30, stk. 2, 2. pkt., der alene gælder for lejeaftaler, der er indgået den 1. juli 1995 eller senere.

    Det foreslås i stk. 6 svarende til den gældende retstilstand, at en ikke-erhvervsbeskyttet lejer i et eksisterende lejeforhold ikke har en legal ret til erstatning ved opsigelse.

    Det foreslås i stk. 7 for eksisterende lejeaftaler, der er tidsbestemte, at lejeforholdet fortsætter ved bortfald eller tilsidesættelse af tidsbegrænsningen efter forslagets § 63, stk. 2 og 3, idet den foreslåede bestemmelse i § 63, stk. 4, hvorefter forslagets § 14 uden særlig aftale herom gælder i disse tilfælde, ikke finder anvendelse.


[ Anvendelsen af gamle regler ] Stk. 2 . For de i § 86, stk. 2, nævnte aftaler finder de regler, der var gældende for tidspunktet for aftalens indgåelse, anvendelse på følgende forhold, medmindre andet er aftalt:

1) Lejerens ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede vilkår

2) Lejerens ret til at genindtræde i lejeforholdet

3) Lejerens vedligeholdelsespligt

4) Beskyttelse mod konkurrerende virksomhed.

[ Bortfald af lejeaftale pga. brand/ødelæggelse ] Stk. 3 . Bortfalder en lejeaftale som nævnt i § 86, stk. 2, som følge af, at det lejede er ødelagt ved brand eller anden ulykke, finder § 24, stk. 2 og 3, ikke anvendelse.

Se også § 24.

[ Lejers ret til ombygninger mv. ] Stk. 4 . En lejer i et lejeforhold som nævnt i § 86, stk. 2, har ikke ret til at foretage ombygninger og installationer efter reglerne i § 38.

Denne regel, der gælder ved lejeaftaler indgået før år 2000 (jf. § 86, stk. 2) fraviger således reglen i § 38.

[ Ikke erstatning ved gamle lejeaftaler ] Stk. 5 . Opsiges en lejer i et lejeforhold som nævnt i § 86, stk. 2, der ikke er omfattet af § 62, har lejeren ikke krav på erstatning efter lovens §§ 66 og 67 for opsigelsen.

Reglen gælder lejeaftaler indgået før år 2000. Se §§ 66 f. om erstatning ved opsigelse. Se også § 62.

[ Tilsidesættelse af tidsbegrænsning (gamle lejeaftaler) ] Stk. 6 . Er en aftale som nævnt i § 86, stk. 2, tidsbestemt, fortsætter lejeforholdet ved bortfald eller tilsidesættelse af tidsbegrænsningen efter § 63, stk. 2 og 3. § 63, stk. 4, finder ikke anvendelse.

Se § 63.

[ Fastsættelse af nærmere regler ] § 90. By- og boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.

Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår flg.:

Til § 90

    Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 115 a. Der er med hjemmel i denne bestemmelse udstedt bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler.


[ Gælder ikke Færøerne og Grønland ] § 91. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Til § 91

    Det foreslås, at loven ikke gælder for Færøerne og Grønland.

Lov nr. 447 af 7. juni 2001 indeholder følgende ikrafttrædelsesbestemmelse:

§ 4

Loven træder i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende.1)


Lov nr. 1235 af 27. december 2003 indeholder følgende ikrafttrædelsesbestemmelse:

§ 9

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. januar 2004.

Stk. 2. (Udeladt)


Lov nr. 585 af 24. juni 2005 indeholder følgende ikrafttrædelsesbestemmelse:

§ 33

Tidspunktet for lovens ikrafttræden fastsættes af transport- og energiministeren. Ministeren kan herunder fastsætte, at loven træder i kraft på forskellige tidspunkter2).

Stk. 2. (Udeladt)

Stk. 3. (Udeladt)


Lov nr. 606 af 24. juni 2005 indeholder følgende ikrafttrædelsesbestemmelse:

§ 8

Loven træder i kraft den 1. juli 2005, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. § 14, nr. 1 og 3, og § 15, nr. 1, træder i kraft den 1. juli 2010.

Stk. 3. (Udeladt)


Lov nr. 453 af 22. maj. 2006 indeholder følgende ikrafttrædelsesbestemmelse:

§ 6

Stk. 1. (Udeladt)

Stk. 2. (Udeladt)

Stk. 3. §§ 2-4 træder i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende.3)

Økonomi- og Erhvervsministeriet, den 16. december 2010

Brian Mikkelsen

/ Finn Lauritzen

Officielle noter

1) Loven blev offentliggjort i Lovtidende den 8. juni 2001.

2) Lov nr. 585 af 24. juni 2005 om fremme af energibesparelser i bygninger trådte i kraft den 1. januar 2006, jf. bekendtgørelse nr. 1209 af 13. december 2005.

3) Lov nr. 453 af 22. maj 2006 er offentliggjort den 24. maj 2006.